Umgang mit Lärmbelästigungen und Störungen der Nachtruhe

Wer nicht gerade sein eigenes Haus besitzt, sondern in einem Mietverhältnis wohnt, hat sicherlich schon einmal Bekanntschaft mit uneinsichtigen, lärmenden Nachbarn, Gaststätten oder Kneipen gemacht. Hier soll dieser kleine Ratgeber weiterhelfen, wie man sich dagegen wehren kann und welche Möglichkeiten sich jemandem bieten der zur Miete in einer Wohnung oder einem Haus wohnt. Dieser Ratgeber ersetzt ausdrücklich keine fachlich Beratung durch einen Anwalt oder Mieterverein, sondern soll nur Aufklären, welche Möglichkeiten sich jemandem bieten, der solche Probleme hat.

Grundlegendes

Jeder Mensch hat das Recht darauf in seinen vier Wänden in Ruhe leben zu können. Dieses wird unter anderem durch den Vermieter oder Eigentümer mit dem Mieter in einem Mietvertrag festgehalten. Meist sind in Mietverträgen bestimmte Ruhezeiten festgelegt an die sich alle halten müssen.
Das heißt nicht nur Sie müssen zu diesen Zeiten (meist 22 Uhr -7 Uhr morgens) alle Tätigkeiten auf Zimmerlautstärke herunterfahren, sondern auch ihr Vermieter oder der Eigentümer der den Mietvertrag unterschrieben hat, muss dafür sorgen, dass zu diesen Zeiten kein Lärm gemacht wird. Was viele nicht wissen ist, dass es hierbei irrelevant ist, ob der Vermieter oder Eigentümer direkten Einfluss auf den Lärm hat. Durch den Mietvertrag haben Sie ein schriftliches Dokument, mit dem Ihnen bestimmte Ruhezeiten (Nachtruhe, Mittagsruhe) verbindlich zugesagt wurden.
Sollten Sie also zu diesen Zeiten in Ihrer Nachtruhe gestört werden, so stellt dies einen Mangel an der Mietsache da. Darauf soll jedoch später noch einmal eingegangen werden.
Es soll nun ein Beispiel für das Vorgehen bei nächtlichen Ruhestörungen aufgezeigt werden.

1. Das erste Gespräch

Bevor Sie mit Kanonen auf Spatzen schießen, sollten Sie zuerst versuchen mit der Person die den Lärm verursacht zu Sprechen, sofern das möglich ist. Sicherlich ist dies in manchen Fällen einmal mehr einmal weniger sinnvoll. Einige Nachbarn verstehen vielleicht nicht, dass das ihr TV-Gerät noch 2 Stockwerke tiefer zu hören ist. Hier hilft es in einem ersten Schritt, einfach beim Nachbarn zu klingeln und zu bitten etwas ruhiger zu sein.
Die meisten Nachbarn werden, die Lärmquelle dann abschalten oder auf ein erträgliches Niveau herunterfahren.
Jedoch gibt es auch Nachbarn, bei denen es sich nicht empfiehlt sie persönlich anzusprechen. Dies ist der Fall, wenn diese dem Alkohol verfallen sind oder bei denen Sie das Gefühl haben, dass diese handgreiflich werden könnten. Auch bei lärmenden Gaststätten oder Kneipen, lohnt sich nicht immer ein persönliches Gespräch mit dem Pächter, wenn dieser häufig stark alkoholisiert ist oder die Gäste der Kneipe oder Gaststätte stark alkoholisiert und gewaltbereit erscheinen.
Hier sollten Sie zu Schritt 2 übergehen.

2. Zusammenschluss mit den Nachbarn

Wenn Sie in Ihrem Ruhebedürfnis durch einen Nachbarn gestört werden, sind Sie vielleicht nicht alleine. Sie können weitere Bewohner des Wohnhauses, direkt ansprechen und fragen, ob diese den Lärm auch so extrem wahrnehmen und sich gegebenenfalls mit diesen zusammenschließen.
Wenn Sie dann einige Mitstreiter gewonnen haben, sollten Sie zunächst den Nachbarn oder Pächter mit einem anonymen Brief darauf hinweisen, dass in Zukunft bitte Rücksicht auf die Anwohner genommen werden soll.
Meist reicht dies auch schon aus, um die für den Lärm verantwortliche Person, darauf aufmerksam zu machen, dass Sie nicht alleine sind, sondern andere Mitbewohner sich auch gestört fühlen.
Überall gibt es jedoch uneinsichtige Menschen, deshalb sollten Sie zu Schritt 3 übergehen.

3. Die Hausverwaltung, der Eigentümer und die Polizei

Wenn das persönliche Gespräch oder der anonyme Brief nicht den gewünschten Erfolg gebracht haben und die Ruhestörungen, Lärmbelästigungen während den Ruhezeiten weitergehen, sollten Sie die Hausverwaltung, den Eigentümer und die Polizei einschalten. Gegebenenfalls können Sie bei Gaststätten oder Kneipen auch das Ordnungsamt informieren, dass die Betreiber dann auf die Sperrzeiten und Lärmimmissionsrichtwerte hinweist.
Sie können einen Brief aufsetzen in welchem Sie die Hausverwaltung auf das Problem im Haus hinweisen und um Abhilfe bitten. Meist weiß die Hausverwaltung oder der Eigentümer nicht, was in dem Haus vorgeht und kümmert sich umgehend um die Behebung. Es wird eine Unterlassungsaufforderung an den Lärmverursacher gesandt, in der dieser zum Unterlassen der Lärmverursachenden Tätigkeiten aufgefordert wird. In weiteren Schritten folgen dann erste Abmahnungen, die bis zur fristlosen Kündigung führen können. Sie sollten jedoch bei auftretenden Ruhestörungen die Zeiten notieren in denen diese stattfinden, die Art des Lärms (Geschrei, laute Musik etc.) und die Intensität des Lärms (am besten so genau wie möglich beschrieben z.B. so laut, dass ich mein TV-Gerät bei Zimmerlautstärke nicht verstehen konnte; monotoner langanhaltender Lärm durch Bässe etc.). Diese Mängel an der Mietsache lassen Sie dann am besten der Hausverwaltung oder dem Eigentümer zukommen und bitten um Behebung der Mängel.
In der Zwischenzeit sollten Sie jedoch bei jeder akuten Störung der Nachtruhe die Polizei anrufen und diese bitten beim Lärmverursacher für Ruhe zu sorgen. Dies hat einige Vorteile, da erstens die Lärmquelle für den Moment ausgeschaltet wird, Sie zweitens durch das Anrufen der Polizei eine Anzeige erstatten können, die diesen Vorfall protokoliert und somit etwas schriftliches in der Hand haben und drittens ein psychologischer Effekt eintreten kann, bei dem die Lärmquelle bzw. die Person oder Personen ihr Fehlverhalten vor Augen geführt bekommen.
Bei Störungen der Nachtruhe durch Gaststätten oder Kneipen haben die Anzeigen bei der Polizei auch den Effekt, dass dem Betreiber durch das Ordnungsamt verschärfte Auflagen und empfindliche Geldstrafen angedroht und auferlegt werden.
Sollten Sie trotzdem noch immer keinen Erfolg gehabt haben, sollten Sie nun Hilfe bei einem Mieterverein suchen.

4. Anwalt, Mieterverein oder Auszug

Sollte die Lärmquelle weiterhin bestehen oder die Hausverwaltung bzw. der Eigentümer sich nicht um die Behebung des Problems kümmern, haben Sie nun noch grob drei Möglichkeiten. Je nachdem wie sehr Sie an der Wohnung oder an dem Haus in dem Sie zur Miete wohnen hängen, haben Sie die Wahl zwischen einem teuren Anwalt, dem örtlichen Mieterverein oder der Kündigung und Aufgabe der Wohnung.
Sie könnten auch zusammen mit Ihren Mitstreitern Briefe aufsetzen, in denen jeder von Ihnen den Mangel an der Mietsache (z.B. Störung der Nachtruhe) mit einer taggenauen Fristsetzung zum TT.MM.JJJJ (ca. 1-2 Wochen) zu beheben auffordert. Sie können den Hinweis hinzufügen, dass die Zahlung der vollen Miete bei Weiterbestehen des Mangels zu diesem Zeitpunkt, nur noch unter Vorbehalt erfolgt. Den jeweiligen Prozentsatz um den Sie kürzen bzw. die Miete vorbehaltlich weiterzahlen, können Sie ganz einfach im Internet in sogenannten Mietminderungstabellen ablesen. Als Laien empfiehlt es sich aber auf jeden Fall bei diesem Schritt professionelle Unterstützung durch den Mieterverein einzuholen, wenn man den Mietzins mindert.
Als allerletzte Möglichkeit wäre nach dem Motto zu handeln, der Klügere gibt nach und sich auf die Suche nach einer neuen Wohnung zu machen. Auch wenn Sie denken, dass dies einer Niederlage gleichkommt, sollten Sie sich vor Augen führen, dass Sie sich vielleicht weitere Monate voller Stress und Kampf erspart haben, der eventuell bis vor ein Gericht geführt hätte.

Juristische Definition einer Immobilie

Ein Haus oder Gebäude, welches sich auf einem Grundstück bezeichnet wird als Immobilie bezeichnet.

Aus juristischer Sicht handelt es sich um ein „unbewegliches Gut“, aus dem sich auch der Begriff Immobilie ableitet. Lateinisch bedeutet im-mobilis eine nicht bewegliche Sache. Das Grundstück selbst kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen. Das Gebäude ist ein Bauwerk, das in Räume eingeteilt ist und zum Schutze von Mensch, Tier und Sachen dient.

Da Immobilien anders als bewegliche Güter gehandelt werden, gibt es hinsichtlich des Eigentumserwerbs und des Gebrauchs andere gesetzliche Bestimmungen. Kauf und Eigentumsübertragung einer Immobilie machen drei Vorgänge erforderlich. Dies sind ein notariell beurkundeter Kaufvertrag, eine notariell beurkundete Einigung des Eigentumsüberganges und darauf folgend die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Siehe dazu auch:
Eigentumserwerb einer Altbauwohnung
Erwerb eines Einfamilienhauses

Wie bewegliche Gegenstände können die Immobilien ebenfalls mit Rechten belastet sein oder werden. Zu diesen Rechten zählen unter anderem die Grundpfandrechte und auch verschiedene Dienstbarkeiten, zu denen beispielsweise die Wegerechte.
Das Grundpfandrecht bildet die sachenrechtliche Grundlage zu einer Kreditsicherung durch Immobilien.

Kann man Immobilien zur Altersvorsorge nutzen?

Gerade in der heutigen Zeit, in der die gesetzliche Rente immer weniger wird, investieren viele Menschen ihr Geld in Immobilien, um eine Geldanlage für ihr Alter zu haben. In diesen Fällen wird die Immobilie nicht direkt genutzt, sondern wird eher vermietet oder verpachtet. Die Wertentwicklung bei einer Immobilie sollte immer über einen längeren Zeitraum beachtet werden. Die Immobilien sind meist gegen Inflation resistent, da der Wert der Immobilie ein „nicht vermehrbares Gut“ ist und aus diesem Grund langfristig eine steigende Tendenz vorweist. Immobilien sind somit ein guter Bestandteil einer Altersvorsorge. Siehe dazu auch:
Vermögensaufbau mit einer Immobilie

Die wichtigsten Bestandteile des Mietvertrages

Diese Fallen lauern im Mietvertrag
Die erste eigene Wohnung, der erste Mietvertrag den man unterzeichnet. Ein sehr schönes Erlebnis im Leben eines jungen Menschen. Leider lauern im Mietvertrag aber auch Fallen, die nicht nur viel Ärger sonder auch viel Geld kosten können.

Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, hier die wichtigsten Details eines Mietvertrages.

Grundsätzlich ist auch ein mündlicher Mietvertrag gültig, dennoch empfiehlt sich immer und eindeutig die schriftliche Form des Vertrages, um ev. Streitpunkte im Vorhinein aus dem Weg räumen zu können. Ein Mietvertrag kommt immer dann zustande, wenn sich Mieter und Vermieter über den Gegenstand der Miete, also die Wohnung, und das dafür zu leistende Entgelt einig sind.
Grundlagen eines gültigen Mietvertrages sind das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und das Mietrechtsgesetz (MRG).

Der Mieter darf im Mietvertrag keine Klauseln einbauen, welche den Mieter im Vergleich zum MRG benachteiligen. Dies gilt jedoch nicht im Vergleich zum ABGB. Das MRG gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferienwohnungen, kurzfristig befristete Mietverträge usw. Man sollte sicherstellen, dass der vorliegende Mietvertrag dem MRG unterliegt.

Die wichtigsten Bestandteile eines Mietvertrages:

Unten stehende Punkte sollten unter allen Umständen im Mietvertrag festgehalten werden.
– Mietgegenstand (Adresse, Fläche, Ausstattung) sowie die Art der Verwendung (Verwendungszweck privat oder geschäftlich)
– Angaben Vermieter
– Angaben Mieter
– Dauer des Mietvertrages
– Wann und wie wird die Miete bezahlt
– Aufstellung der Betriebskosten, örtliche Abgaben sowie gemeinschaftliche Kosten
– Hausordnung

Dem Mieter steht es frei, auch weitere Vertragsbestandteile in den Mietvertrag einzubauen.

Kündigungsrecht:

Wie o.a. angeführt gibt es bei Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen kein Kündigungsrecht. Es ist bei dieser Art des Vertrages zu berücksichtigen, dass bei einem unbefristeten Mietvertrag dieser von beiden Seiten jederzeit kündbar ist.

Die Erhaltung der Mietwohnung:

Für Schäden, die der Mieter verursacht hat, muss dieser auch aufkommen. Dies gilt jedoch nicht für Schäden durch Abnutzung. Diese kann der Mieter beheben, muss er aber nicht. Besteht durch solche Schäden jedoch eine Gefährdung für das gesamt Objekt, muss der Mieter diese Schäden beheben lassen.

Rückgabe der Wohnung:

Streitfall Nummer eins ist oft der Zustand der Wohnung bei Rückgabe an den Vermieter. Vom Gesetz her ist festgelegt, dass die Wohnung im gleichen Zustand zurückgegeben werden muss, wie man sie vor dem Einzug vom Vermieter / Immobilienmakler übernommen hat. Eine normale Abnutzung der gemieteten Wohnung ist vom Mieter nicht rückgängig zu machen bzw. muss der Vermieter akzeptieren. Hier ist zu beachten, dass keine anders lautende Vereinbarung im Mietvertrag verankert ist.

Kaution:

Die zu hinterlegende Kaution darf max. 6 Bruttomonatsmieten betragen. Für die oben angeführte normale Abnutzung darf die Kaution nicht herangezogen werden. Die Kaution dient lediglich als Sicherstellung für Schäden, die eine normale Abnutzung überschreiten. Um hier spätere Streitpunkt im Vorfeld zu klären, ist es ratsam eine genaue Dokumentation des Wohnungszustandes bei Übergabe anzufertigen und diese auch vom Vermieter gegenzeichnen zu lassen.
Die Kaution muss sofort nach Beendigung des Mietvertrages ausbezahlt werden

Was Immobilienmakler so wertvoll macht

Immolinks.info – Der Immobilienmakler Webkatalog

Leitfaden für den privaten Bauherren

Um sich den Traum seiner eigenen vier Wände erfüllen zu können, gibt es einige Punkte in der Vorbereitung, auf die man besonderes Augenmerk legen muss.

Auch wenn man als privater Bauherr meist ein begrenztes Budget zur Verfügung hat, die unten angeführten Punkte sind unbedingt zu beachten um am Ende nicht vor einer bösen Überraschung zu stehen, welche dann meist auch mit sehr hohen zusätzlichen Kosten verbunden sind.

Baugrunduntersuchung:
Falls Sie betreffend dem zu Verfügung stehenden Baugrund keinerlei Informationen haben, lassen Sie es auf die Tragfähigkeit und Grundwasser untersuchen. Falls drückendes Wasser vorhanden ist, muss dieser Umstand in die Planung einbezogen werden.

Planung:
Nur ein Architekt hat die Kompetenz, ein Haus unter Berücksichtigung der gestalterischen aber vor allem den funktionellen Aspekten zu planen. Lassen Sie sich auf keine Fall von Pseudoarchitekten beraten. Ein Fehler in der Planung kann langfristige, teure Folgen haben.

Das Leistungsverzeichnis:
Nur mit einem vollständigen, vom Fachmann erstellten Leistungsverzeichnis hat man die Garantie, auch das zu bekommen was man bezahlt. Weiters garantiert Ihnen das Leistungsverzeichnis bei eventuell später auftretenden Mängeln, diese klar zu definieren und den Verursacher ermitteln zu können. Die Einhaltung des Leistungsverzeichnisses überprüft die örtliche Bauaufsicht. Mehr dazu weiter unten im Text.

Der Werkvertrag:
Vielen privaten Bauherren ist die Wichtigkeit des Werkvertrages mit den ausführenden Firmen nicht bewusst. In einem Werkvertrag werden sämtliche rechtlichen Angelegenheiten schriftlich fixiert. Weiters Punkte wie Bauzeitplan, Zahlungsplan, Ersatzvornahme, Deckungsrücklass, Haftrücklass
und vieles mehr definiert. Ein guter Vertrag schützt den Bauherren vor jahrelangen Rechtsstreitigkeiten.

Die örtliche Bauaufsicht:
Das Um und Auf bei der Abwicklung einer Baustelle. Die örtliche Bauaufsicht kontrolliert die Abwicklung der Baustelle hinsichtlich finanzieller, terminlicher und technischer Entwicklung. Nur ein Architekt, Baumeister oder Bauingenieur ist in der Lage, diese sehr verantwortungsvolle Aufgabe bei der Abwicklung einer Baustelle zu übernehmen. Auch hier gilt, lassen Sie sich nicht von inkompetenten Personen beraten.

Grundsätzlich gilt für jede Baustelle:
Bezahlen Sie niemals Leistungen vor der Fertigstellung. Behalten Sie immer einen Deckungsrücklass und nach Legung der Schlussrechnung den Haftrücklass ein – egal in welchem Verhältnis Sie zur ausführenden Firma stehen.

Weitere Informationen zum Thema Bauen und Wohnen finden Sie auf www.bauvz.at