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Der Betrieb eines Mietimmobiliengeschäfts von zu Hause aus kann eine clevere und kosteneffiziente Lösung sein. Doch wussten Sie, dass Sie in vielen Ländern Steuervorteile nutzen können, indem Sie einen Home-Office-Abzug beantragen? In diesem Leitfaden erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie Sie Ihre Kosten absetzen können und welche Fallstricke es zu vermeiden gilt.

1. Wer kann einen Home-Office-Abzug beantragen?

Ein Home-Office-Abzug ist in der Regel möglich, wenn Ihr Arbeitsbereich ausschließlich und dauerhaft für geschäftliche Zwecke genutzt wird. Dies gilt insbesondere für Immobilieninvestoren, Makler und Verwalter, die von zu Hause aus arbeiten. Sie können einen Teil Ihrer Mietkosten, Nebenkosten, Versicherungen und weiteren Betriebsausgaben steuerlich geltend machen.

Wichtige Voraussetzungen:

• Der Raum muss ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt werden.
• Ihr Home-Office sollte der Hauptarbeitsplatz Ihres Unternehmens sein.
• Sie benötigen eine nachvollziehbare Berechnung der genutzten Fläche.

2. Welche Kosten können abgesetzt werden?

Die Steuerersparnis hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Größe Ihres Home-Office im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche. Hier sind einige der typischen abzugsfähigen Kosten:

Ein Beispiel: Beträgt Ihr Home-Office 15% der Wohnfläche Ihrer Mietwohnung, können Sie auch 15% Ihrer Mietkosten als Betriebsausgaben absetzen.

3. So berechnen Sie Ihren Steuerabzug

Nutzen Sie die folgende Formel, um Ihren Home-Office-Abzug zu berechnen:

(Fläche des Home-Office / Gesamtwohnfläche) x Gesamtmietkosten = Abzugsfähige Kosten

Beispielrechnung:

• Gesamtwohnfläche: 100 m²
• Home-Office-Fläche: 20 m² (20%)
• Monatliche Miete: 1.000 €
• Absetzbare Kosten: 200 € pro Monat oder 2.400 € pro Jahr

4. Wichtige Dokumente für die Steuererklärung

Um den Abzug erfolgreich zu beantragen, sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:

• Mietvertrag mit Angabe der Wohnfläche
• Strom- und Nebenkostenabrechnungen
• Quittungen für Internet- und Telefonkosten
• Dokumentation über die Nutzung des Home-Office

5. Häufige Fehler vermeiden

Viele Steuerzahler machen Fehler, die zu Problemen mit dem Finanzamt führen können. Hier einige Tipps, um das zu vermeiden:

• Nutzen Sie den Raum nicht für private Zwecke.
• Dokumentieren Sie alle Kosten detailliert.
• Halten Sie sich an die steuerlichen Vorgaben Ihres Landes.

Fazit: Nutzen Sie Ihre Steuerersparnis optimal

Ein Home-Office-Abzug kann eine erhebliche Steuerersparnis für Ihr Mietimmobiliengeschäft bedeuten. Indem Sie die richtigen Voraussetzungen erfüllen und Ihre Kosten sauber dokumentieren, können Sie bares Geld sparen.

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UPC Austria erhält einen neuen Eigentümer, T-Mobile. Der Milliarden-Verkauf von Liberty Global an die deutsche Telekom muss noch von den Behörden genehmigt werden.

Die Deutsche Telekom baut ihr Geschäft in Österreich mit einer Milliardenübernahme aus. T-Mobile Austria übernimmt die Österreich-Sparte des Kabelnetzbetreibers Liberty Global, teilte das US-Unternehmen in Denver mit. Die Sparte UPC Austria mit ihren 654.000 Kunden werde dabei mit rund 1,9 Milliarden Euro bewertet.

Der Verkauf muss noch von den Behörden genehmigt werden. T-Mobile Austria erwartet den Abschluss der Übernahme (Closing) im zweiten Halbjahr 2018. Die erforderlichen Unterlagen sollen den Wettbewerbsbehörden und dem Telekom-Regulator in den nächsten Wochen übermittelt werden. Da es voraussichtlich zu keiner Übertragung von Mobilfunkfrequenzen kommen werde, seien weder die Rundfunk und Telekom Regulierungsbehörde (RTR) noch die Telekom-Control-Kommission (TKK) im konkreten Fall zuständig, erklärte die RTR am Freitag. „Wir gehen davon aus, dass die zuständige Wettbewerbsbehörde den Fall sorgfältig prüfen wird. Die RTR steht ihr dabei natürlich zur Verfügung, da wir den Markt am besten kennen“, sagte RTR-Geschäftsführer Johannes Gungl.

„Der Zusammenschluss von UPC Austria und T-Mobile Austria ist einer der größten Deals der vergangenen zehn Jahre in Österreich“, so Eric Tveter, CEO Central Europe bei Liberty Global, in einer Aussendung am Freitag. Der von T-Mobile Austria gebotene Kaufpreis unterstreiche die „hohe Kompetenz“ von UPC Austria am österreichischen Markt. „Es entsteht ein neuer Mega-Player für Festnetz und Mobilfunk und dies ermöglicht eine neue Dynamik im Markt“, sagte Tveter.

Österreich im Liberty-Konzern von geringer Bedeutung

Das Österreich-Geschäft hat für Liberty Global keine große Bedeutung. 2016 steuerte es nicht einmal zwei Prozent zum Konzernumsatz von rund 19 Milliarden Dollar (16,02 Mrd. Euro) bei.

„Mit diesem Kauf setzt die Deutsche Telekom einen weiteren großen Schritt bei der Umsetzung seiner Strategie in unserem europäischen Footprint ein komplett konvergenter Operator zu werden“, so Srini Gopalan, Europavorstand der Deutschen Telekom, in einer Aussendung. Das übernommene Kabelnetzwerk sei „ein perfektes Match“.

Die Deutsche Telekom ist in Österreich mit dem Mobilfunker T-Mobile Austria vertreten. Erklärtes Ziel von Deutsche-Telekom-Chef Tim Höttges ist es aber, den Kunden möglichst viel aus einer Hand anbieten zu können – Mobilfunk, Breitbandinternet und Fernsehen. Zuletzt hatte T-Mobile mitgeteilt, in den Niederlanden sein größtenteils nur auf Mobilfunk ausgerichtetes Geschäft ebenfalls mit einem Festnetzanbieter auszubauen.

T-Mobile – Neuer Anlauf für Gespräche mit Vodafone vermutet

Der Verkauf könnte für den Kabelkonzern aus dem Reich des US-Medienmoguls John Malone aber noch andere strategische Gründe haben: Nach Informationen der Nachrichtenagentur Bloomberg könnte die Transaktion die Türen öffnen, um wieder mit Vodafone ins Gespräch zu kommen. Mehrfach waren Verhandlungen mit den Briten zu einem Zusammenschluss großer Konzernteile gescheitert. In den Niederlanden arbeiten die beiden Unternehmen schon zusammen.

Liberty Global ist nach eigenen Angaben der weltweit größte Anbieter von TV-Kabelnetzangeboten. Das Unternehmen mit seinen rund 41.000 Mitarbeitern ist in mehr als 30 Ländern aktiv. In Deutschland ist der Konzern mit Unitymedia in drei Bundesländern mit einem Kabelnetz vertreten. Größter Konkurrent ist hierzulande Vodafone nach dem Kauf von Kabel Deutschland.

Analysten und Börsianer begrüßten den Österreich-Kauf. Die zweite Übernahme innerhalb einer Woche zeige, dass sich die Telekom wieder auf Europa konzentriere, meinten Börsianer. Wolfgang Specht vom Bankhaus Lampe erklärte, dass es durch die Übernahme künftig einfacher werde, mit dem Marktführer Telekom Austria zu konkurrieren. Zudem werde die Markteinführung der nächsten Mobilfunk-Generation 5G leichter.

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Das Konferenzzentrum bei der UNO City, AT Center Vienna, soll bis 2022 modernisiert werden. Geplant ist ein neues Zugangsgebäude und eine Überdachung des Vorplatzes mit dem sogenannten „Donausegel“.

Das AT Center Vienna wird einen großen Umbau erfahren – die Details dazu wurden Donnerstagnachmittag bei einer Pressekonferenz der Öffentlichkeit vorgestellt. So soll es ein neues Zugangsgebäude mit einem Skywalk und drei weiteren Eingängen geben. Zudem soll der Vorplatz mit einem sogenannten „Donausegel“ überdacht werden. Bis 2022 sollen die gesamten Bauarbeiten dauern, danach soll es unter dem Segel 4200 Quadratmeter zusätzliche Nutzungsfläche für Veranstaltungen geben.

Der Umbau liegt in der derzeitigen Struktur des Zentrums mit fünf Ebenen begründet, die eine flexible Planung erschwert, wie Susanne Baumann-Söllner, Vorständin des ACV, meint. Das Haus soll besser erschlossen werden – und auch der Vorplatz soll anders gestaltet und genutzt werden: „Der Vorplatz ist leer, die Öffentlichkeit hält sich dort nicht auf“, sagt Baumann-Söllner. Für den Radiologenkongress im März – mit mehr als 20.000 internationalen Teilnehmern einer der größten medizinischen Kongresse weltweit – werde etwa, um mehr Platz zu gewinnen, einmal im Jahr eine Halle auf- und wieder abgebaut. Das sei kostspielig. Wenn ein Kunde nicht das gesamte Gebäude mit fünf Ebenen buchen will, stehen einige Teile leer. Und es gibt auch keine direkten Verbindungen von den oberen Ebenen in die Ausstellungen. Dieses Problem will man nun mit dem Umbau lösen.

Optisch ist es vor allem der neue Vorbau, das rund 7000 Quadaratmeter große „Donausegel“, das besonders ins Auge sticht – und das nach den Plänen der Betreiber zur Landmark werden soll. Statt der – mittlerweile auch schon charakteristischen – Vorbaukonstruktion, der „Welle“, entsteht ein Bereich, der zum offen oder geschlossen zum städtischen Begegnungsraum werden soll. Dazu soll das Haus auch für mehr Kulturveranstaltungen geöffnet werden, die mehr Menschen hierher locken sollen. Insgesamt soll das Segel für zwei Monate pro Jahr überdacht werden und so eine Hallennutzung schaffen – dann, wenn es für besonders große Kongresse nötig ist. Den Rest des Jahres über soll der Platz offen sein.

Das neue Zugangsgebäude soll die separate Begehung von vier Ebenen ermöglichen – es soll künftig leichter möglich sein, auch kleinere Veranstaltungen abzuhalten. Die bestehenden Terrassen sollen attraktiviert, das Dach begrünt werden. Von Aufenthaltsqualität spricht Architekt Much Untertrifaller, von der es auf der Donauplatte derzeit leider nicht allzu viel gebe. Und der „Introvertiertheit“ des derzeitigen Gebäudes, das geöffnet werden und künftig auch Passanten Einblicke ermöglichen soll.

Die Bauarbeiten von sollen von April 2019 bis Frühjahr 2022 – bei laufendem Betrieb. Ist eine Herausforderung für die laufende Bautätigkeit. Das Donausegel selbst soll schon pünktlich zum Radiologenkongress 2020 stehen, ab dann wird das Zugangsgebäude mit der Zugangsspange gebaut, das 2022 fertiggestellt werden soll.

AT Center Vienna – Bund und Stadt finanzieren gemeinsam

Die Gesamtkosten des Projekts liegen bei 32 Mio. Euro. Finanziert wird es partnerschaftlich zwischen Bund und Stadt Wien – so übernimmt der Bund 65, die Stadt Wien 35 Prozent der Kosten. Das auch deswegen, weil der Kongresstourismus wichtig für die Stadt sei, wie Wiens Finanzstadträtin Renate Brauner (SPÖ) meint. Der Kongresstourist gebe laut Brauner doppelt so viel aus wie ein Freizeittourist – etwa 530 Euro pro Tag. Das habe Bedeutung für die Wirtschaftsentwicklung und auch für die Arbeitsplatzsituation. Allein der Radiologenkongress generiere eine Wertschätzung von 85 Mio. Euro pro Jahr. Die Kooperation zwischen Bund und Wien sei auch im Sinne eines starken Kongressstandortes, sagt Finanzminister und Eigentümervertreter Hartwig Löger, daher müssten „alle an einem Strang ziehen“.

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Großbritannien zählt mit den USA und Kanada zu den attraktivsten Destinationen. Trotz eines bemerkbaren Wandels in Richtung mehr Offenheit für Expats bleibt Österreich weit abgeschlagen.

Österreich ist für Experten aus den Bereichen Finanzsektor, Verkauf, Ingenieurswesen, Marketing oder Human Resources als Arbeitsort nur wenig attraktiv. Das zeigen die Ergebnisse der internationalen „Michael Page Trend Watch“- Erhebung, für die 18.352 Arbeitssuchenden weltweit beruht.

Die attraktivste Destination für Finanzexperten ist Großbritannien, gefolgt von den USA, Kanada, Spanien und Deutschland. Österreich liegt abgeschlagen auf Platz 20. Bei Verkaufs- und Marketing-Experten und Ingenieuren erreicht Österreich als Wunscharbeitsland nur den 17. Rang, bei den HR-Expats auf Platz 16.

Wirtschaftliche und kulturelle Faktoren für Expats

„Offensichtlich gelingt es nicht, die Vorzüge des Arbeitens und Lebens in Österreich weltweit zu vermitteln“, erklärt Christoph Trauttenberg, Director von Michael Page in Österreich. „Hier sind sowohl die Unternehmen, als auch die öffentlichen Stellen gefordert.“

Auffallend ist, dass unter den bevorzugten Ländern immer die USA, Kanada, Großbritannien, Deutschland, Frankreich und Italien, aber auch die Schweiz zu finden sind. „Die Sogwirkung von einigen Ländern hängt sicher auch mit deren kulturellen Klima zusammen“, sagt Trauttenberg. Zwar konstatiert der HR-Experte in Österreich sehr wohl einen kulturellen Klimawandel in Richtung mehr Offenheit für Expats – innerhalb eines überschaubaren Zeitraums sei es aber unmöglich, mehr Attraktivität als die USA, Kanada und Großbritannien zu entwickeln.

Zudem seien auch die öffentlichen Stellen gefordert, einen positiven Brain Drain – also eine Zuwanderung qualifizierter Talente – zu erzeugen. Bisher haben Projekte wie die Rot-Weiß-Rot-Card aber nicht den Erwartungen entsprochen.

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Kein Angebot – Experten sehen den Grund für den Rückgang und die eingebrochenen Immobilien in fehlendem Angebot.

Besonders im Retail-Sektor gibt es heuer weniger Fertigstellungen „Wir sind im letzten Jahr mit unserer Prognose falsch gelegen“, verkündete Georg Fichtinger, Investment-Experte bei CBRE, am Montag bei einer Pressekonferenz.

Denn mit dem „relativ dramatischen Einbruch“ beim Investitionsvolumen habe im Vorjahr niemand gerechnet. Nach dem Rekordjahr 2015, in dem laut CBRE-Zahlen das Transaktionsvolumen bei 3,9 Milliarden Euro lag, war von einem weiteren Rekordjahr ausgegangen worden. Am Ende sind 2016 aber nur 2,7 Milliarden Euro geflossen. So wie auch in der Vorwoche schon bei einer Pressekonferenz der Konkurrenz, wird auch bei CBRE dafür aber keineswegs die fehlende Nachfrage verantwortlich gemacht.
Vielmehr gebe es nur wenige passende Produkte am Markt, zudem seien einige große Transaktionen im Vorjahr nicht mehr „geclosed“ worden. „Die Verkaufsprozesse dauern heute länger. Früher gab es den Druck, vor Jahresende zu verkaufen. Das ist heute nicht mehr so“, erklärte Fichtinger im Gespräch mit dem STANDARD.

Keine Blase

Für 2018 geht man in der Branche wieder von einem höheren Transaktionsvolumen aus. Mehrere größere Deals könnten schon im ersten Halbjahr über die Bühne gehen – etwa der Verkauf des DC Towers, der seit vergangenem Herbst am Markt ist. In Österreich seien Investoren nach wie vor fokussiert auf sehr gute Lagen, so Fichtinger – im Gegensatz zu Deutschland, wo mangels passender Objekte zunehmend auch auf schlechtere Lagen ausgewichen wird. „In Österreich sind wir in einer sehr guten Situation“, meint der Experte.

Eine entstehende Blase sieht er daher nicht. 2016 waren es mit 56 Prozent vorrangig österreichische Investoren, die am Markt unterwegs waren. Immer öfter sehen sich aber, wie berichtet, auch ausländische Investoren um. Für 2018 rechnet Andreas Ridder, Geschäftsführer von CBRE Österreich, beispielsweise mit steigendem Interesse von südafrikanischen Investoren, die in den östlichen Nachbarländern bereits zugeschlagen haben. Fortsetzen dürfte sich auch der Trend zu Forward Purchases, also des Verkaufs schon vor der Fertigstellung eines Objekts.

Kein Angebot – Büros begehrt

Die bei Investoren begehrtesten Assetklassen sind Büros (41 Prozent der Transaktionen), gefolgt von Hotel- und Retail-Immobilien. „Enttäuschend“ war das Vorjahr für Fichtinger in Bezug auf die Assetklasse Wohnen: Nur zwei Prozent des Transaktionsvolumens entfielen darauf. 2018 erwartet man bei CBRE aber eine wachsende Beliebtheit von Wohnimmobilien bei Investoren, insbesondere von Sonderwohnformen wie Studentenwohnen oder Seniorenresidenzen. Eine weitere Prognose: Die Spitzenrenditen gehen auch 2018 weiter leicht nach unten. „Wir gehen aber davon aus, dass 2017 das letzte Jahr ist, in dem die Preise so steigen“, meint Fichtinger.

Wenige neue Shopping-Flächen

Auch im Retail-Bereich sind Immobilien eingebrochen – kein Angebot. Es stehen Veränderungen für 2018 bevor: 2016 dürfte „eines der letzten großen Eröffnungsjahre“ gewesen sein, berichtete Retail-Experte Walter Wölfler. Ab heuer werde die Zahl an neueröffneten Shopping-Flächen „dramatisch“ abfallen, fortan gebe es hauptsächlich Sanierungen, Optimierungen und Erweiterungen von bestehenden Einkaufszentren. Die größte ihrer Art wird heuer wohl die Erweiterung des huma eleven im elften Bezirk von 30.000 auf 50.000 Quadratmeter sein. Insgesamt wird mit 37.000 Quadratmetern an neuen Shopping-Flächen gerechnet. Auch die Zahl der Neu-Eintritte internationaler Retailer werde wohl 2018 nicht mehr an die Vorjahre heranreichen, glaubt Wölfler. 2016 waren es 37 neue Einzelhändler bzw. Marken, die in Österreich den Markteintritt wagten.

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Die Preise auf dem Investmentmarkt sind hoch wie nie, die Renditen am Tiefstand. 2018 könnte es ähnlich weitergehen.

2017 war für den österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt ein Rekordjahr. Sowohl das Investmentvolumen, das rund 4,5 Milliarden Euro erreicht hat, als auch die Anzahl der großvolumigen Investments über 100 Millionen Euro überstiegen die bisherigen Höchstwerte deutlich. „2017 konnte das mit Abstand höchste Investmentvolumen in Österreich seit Beginn der Aufzeichnungen erreicht werden. Die Renditen erzielten ein ,All-time Low‘, die Preise ein ,All-time High‘“, sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer Central & Eastern Europe von CBRE Österreich.

Wiener Parkett, ganz international. Diese Zahlen 2018 wieder zu erreichen, wird nicht einfach sein, „es ist aber auch nicht unmöglich“, meint Ridder. Denn die Nachfrage ist weiterhin enorm hoch, und zahlreiche Eigentümer könnten die gute Preislage nützen wollen und Immobilien verkaufen.
„Der Investmentmarkt Österreich ist nach wie vor befeuert durch das anhaltende nationale und internationale Investoreninteresse“, sagt Martin Sabelko, Geschäftsführer Warburg-HIH Invest Real Estate Austria GmbH, dazu. Wobei deutlich zu erkennen ist, dass auch aus Ländern wie Südkorea und den arabischen Emiraten zunehmend Nachfrage nach Gewerbeimmobilien besteht. Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter und Managing Partner bei EHL Investment Consulting, ist überzeugt, „dass wir verstärkt Käufergruppen aus allen fünf Kontinenten am Wiener Parkett sehen.“

Interesse der Nachbarn am Investmentmarkt

Die größten Objekte haben sich aber die deutschen Fonds gesichert, deren Zusammenarbeit mit heimischen Partnern schon seit Jahren besteht. Die Allianz Real Estate erwarb zum Beispiel das Bürogebäude The Icon Vienna, während die deutsche Deka das höchste Bürogebäude Österreichs, den DC Tower, übernahm. Auch das zweithöchste Gebäude gehört mittlerweile den deutschen Nachbarn. Art-Invest Real Estate hat mit seinem ersten Investment in Österreich den Millennium Tower für einen Spezialfonds der Rheinischen Versorgungskassen gekauft.
„Die Herausforderung für 2018 liegt darin, die anhaltend hohe Nachfrage nach österreichischen Gewerbeimmobilien mit dem gewünschten Angebot zu versorgen“, sagt Georg Fichtinger, Investmentexperte bei CBRE Österreich. „Langfristig denkende Investoren sehen sich zunehmend auch abseits der Premium-Objekte um, solang die Lage der Immobilie nachhaltig vernünftig ist.“ Immer mehr steigen aber auch immer früher in die Projekte ein, um sich diese einerseits zu sichern, aber andererseits auch, um bessere Konditionen zu bekommen, da sie mehr Risiko tragen. „2017 war das Jahr der ,Forward Deals‘ – mehr als 1,5 Milliarden Euro wurden in Objekte investiert, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch in Bau und nicht voll vermietet waren“, erklärt Pöltl.

Auch Bieterverfahren setzen sich immer stärker durch, da so eine transparente und nachvollziehbare Kaufabwicklung gewährleistet werden kann. Aktuelles Beispiel: die beiden Standorte der Bank Austria UniCredit in der Lasallestraße 1 und 5. Da die Bank ihre Standorte im Austria Campus bündelt, werden die beiden Häuser derzeit von der Örag in einem Bieterverfahren verwertet.

Anstieg beim Wohnen. Fast als neuen Bereich kann man im vergangenen Jahr die Assetklasse Wohnen werten, die einen Anstieg beim Investmentvolumen verzeichnete.
In diesem Segment sind vor allem Sonderformen von Wohnimmobilien wie beispielsweise Studentenapartments und Micro-Living-Konzepte bei Investoren begehrt. In dieser alternativen Assetklasse wurde in den ersten drei Quartalen 2017 ein Investitionsvolumen von annähernd 250 Millionen Euro umgesetzt. Ausschlaggebend dafür waren allerdings nicht nur die heimischen Käufer, wie Pöltl feststellt: „2017 haben erstmals deutsche Investoren signifikante Summen in österreichische Wohnimmobilien und Vorsorgewohnungsprojekte investiert. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend – sowohl direkt als auch indirekt über Fonds und Asset Manager – im heurigen Jahr 2018 fortsetzen wird.“

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