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Große Gesellschaften schielen auf Unternehmen, Conwert-Gründer Kerbler zeigt Interesse an einem Einstieg

Die Immobiliengesellschaft Conwert sorgt in der österreichischen Immobilienszene, und da vor allem in Wien, derzeit für eine Menge Gerüchte. Dem Vernehmen nach formieren sich bereits Interessenten, die das österreichische Immobilienportfolio der Gesellschaft übernehmen möchten. Dabei geht es um Vermögen von rund 850 Millionen Euro – die Gewerbeimmobilien der Conwert-Tochter Eco inbegriffen. Die allein dürften mehr als 300 Mio. Euro schwer sein und sollen verwertet werden.

Conwert wurde von Deutschlands größtem Immobilienunternehmen Vonovia übernommen, und dort hat man nie ein Hehl daraus gemacht, dass man am Österreich-Portfolio nicht rasend interessiert ist. „Wir haben Conwert wegen ihrer deutschen Immobilien gekauft, nicht wegen ihres Bestands in Österreich“, erklärte Vonovia-Chef Rolf Buch im August bei der Präsentation des Halbjahresergebnisses. Angesprochen auf den Zeitplan für einen etwaigen Verkauf der Conwert Österreich, sagt eine Sprecherin: „Derzeit prüfen wir alle strategischen Optionen“, man habe „für viele Portfolios Interessenten“ an der Hand.

Verschiebungen in der Branche

In Österreich schauten sich so gut wie alle großen österreichischen Immobiliengesellschaften die Conwert-Pakete genau an, heißt es in der Branche. In der hat es zuletzt einige Umwälzungen gegeben. Investor Ronnie Pecik etwa, konkret die ihm zuzuordnende RPR-Privatstiftung, hat im Frühling 11,35 Prozent an der S-Immo-AG übernommen. Trotz dieses kostspieligen Engagements wird ihm noch Kauflust in Österreich nachgesagt – und Interesse an Conwert-Immobilien.

Verflechtungen

Bei der Immofinanz, die 26 Prozent an der CA-Immo hält, dürfte das Interesse an der Conwert aber gering sein. Sie ist gerade dabei, ihr Russland-Geschäft abzugeben und muss dann den Merger mit der CA-Immo auf den Boden bringen. Von Wohnimmobilien hat man sich getrennt, dieses Konzept will die Gesellschaft auch nicht verwässern. Auf Wohnimmobilien, wie sie Conwert besitzt, ist die Buwog spezialisiert.

Die Verflechtungen von Immofinanz, CA-Immo und S-Immo (die auch kleine Beteiligungen an Immofinanz und CA-Immo hält) lassen manche Experten spekulieren, ob die Beteiligten daraus nicht eine Gruppe formen und der auch noch Conwert-Immos beifügen könnten – samt anschließender Verwertung.

Conwert-Gründer hat Interesse

Einer, der mit seinem Interesse jedenfalls nicht hinter dem Berg hält, ist der Gründer der Conwert, Günter Kerbler. Angesprochen auf einen etwaigen „Rückkauf“ der Conwert, die er an die Börse gebracht hatte, sagt Kerbler: „Ich habe Interesse. Ich würde Conwert Österreich weiter wachsen lassen und pflegen wollen.“ Bis irgendetwas davon aber wirklich spruchreif werden kann, müssen die deutschen Conwert-Eigner noch eine Hürde nehmen. Vonovia muss nämlich erst den restlichen Streubesitz der Gesellschaft auskaufen.

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40.000 Hektar Leerstand – Der Flächenverbrauch und die Zersiedelung haben in Österreich ein enormes Ausmaß angenommen. Derzeit werden, wie berichtet, jährlich 0,5 Prozent der Agrarfläche beziehungsweise 20 Hektar pro Tag verbaut.

Ein wesentlicher Schlüssel, um die Bodenversiegelung zu reduzieren, ist die Revitalisierung brach liegender Flächen. Laut Umweltbundesamt stehen in Österreich Industriehallen, Gewerbeimmobilien und Häuser im Ausmaß von mindestens 40.000 Hektar leer. Das entspricht der Fläche Wiens.

Es brauche wirtschaftliche Anreizsysteme, um diese Flächen wieder zu nutzen, sagt Kurt Weinberger, der aus Oberösterreich stammende Generaldirektor der Österreichischen Hagelversicherung. Das Unternehmen setzt sich seit einigen Jahren federführend für den Bodenschutz ein.

Sanierungen schaffen Jobs

Bei den Brachflächen anzusetzen, wäre „ein Beispiel, wie sich Ökologie und Ökonomie perfekt ergänzen können“, sagt Weinberger: „Sanierung schafft Arbeitsplätze und schützt gleichzeitig Ressourcen.“

Dass sich ein Großteil der brach liegenden Flächen in Privatbesitz befindet und die Immobilienpreise generell stark gestiegen sind, macht die Sache natürlich nicht einfacher.

Von außen sei das vorhandene Potenzial an nutzbaren Brachen schwer abschätzbar, sagt VP-Agrarlandesrat Max Hiegelsberger: „Unsere Gemeinden kennen geeignete Standorte und können als Informationsdrehscheibe wirken.“ Zuletzt hat FP-Wohnbau- und Baureferent Manfred Haimbuchner die Sanierungs-Verordnung novelliert. Die Förderungen wurden verbessert. Auch damit sollen Ortskerne belebt und die Bodenversiegelung eingedämmt werden.

„Täglich fallen rund drei Hektar ehemals genutzte Gewerbe- und Industrieflächen brach“, sagt Landwirtschaftskammer-Präsident Franz Reisecker: „Diese könnten teilweise für Siedlungszwecke und Betriebsniederlassungen genutzt werden.“ Auf einem Hektar hätten rund zehn freistehende Einfamilienhäuser oder 100 bis 250 Geschoßwohnungen Platz.

Höher und tiefer bauen – 40.000 Hektar Leerstand

Die Hagelversicherung hat am Dienstag in Linz weitere Vorschläge präsentiert, um den Bodenverbrauch zu reduzieren:

• Einrichtung einer österreichweiten Leerstandsdatenbank
• Bauland-Widmungen auf der grünen Wiese sollen nur noch dann genehmigt werden, wenn die jeweilige Gemeinde nachweisen kann, dass es kein Potenzial mehr im Ortskern gibt
• Besonders wertvolle landwirtschaftliche Agrarflächen sollen als „Vorrangflächen“ unter Schutz gestellt werden
• Gebäude sollen vermehrt in die Höhe beziehungsweise in die Tiefe gebaut werden
• Mehr öffentlicher Verkehr
• Die Kommunalsteuer soll eine Landessteuer werden. Das ist wohl eine der umstrittensten Forderungen

Vier statt drei Geschoße zu bauen, das sieht Manfred Hochhauser, Chef der Wohnbaugenossenschaft Welser Heimstätte, als „wichtigen Beitrag, den Gemeinden liefern könnten“. Der Bodenverbrauch würde reduziert, die Kosten für Bewohner würden sinken. Hochhauser schlägt auch vor, die Raumordnungs-Kompetenz den Städten und Gemeinden zu entziehen und einer übergeordneten Behörde zuzuteilen – ähnlich wie in Deutschland.

Zahlen und Fakten

83.880 Quadratkilometer: Die gesamte Grundfläche Österreichs beträgt etwa 83.880 Quadratkilometer. 31.370 Quadratkilometer (rund 37 Prozent) stehen derzeit als „Dauersiedlungsraum“ zur Verfügung. Das sind die für Landwirtschaft, Siedlung und Verkehrsanlagen verfügbaren Flächen. Davon sind 4448 Quadratkilometer Bau- und Verkehrsflächen, der Rest sind Agrarflächen.

20 Hektar: In den vergangenen zehn Jahren wurden in Österreich durchschnittlich 20 Hektar pro Tag verbaut. Das entspricht 30 Fußballfeldern. Zuletzt hat sich dieser Wert schon verringert. Im Vorjahr waren es 16 Hektar pro Tag. Der Masterplan Ländlicher Raum des Agrarministeriums sieht aber eine weitere Reduktion des Flächenverbrauchs um 90 Prozent vor. Momentan sind es etwa 40.000 Hektar Leerstand.

1,8 Quadratmeter: Österreich ist dichter verbaut als viele andere Länder, so die Hagelversicherung. Die Supermarkt-Fläche beträgt 1,8 Quadratmeter pro Einwohner. In Bayern ist es ein Quadratmeter. Beim Straßennetz sind es 15 Meter pro Einwohner in Österreich und acht Meter in Deutschland.

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37 internationale Retailer sperrten im Vorjahr ein Geschäft in Österreich auf, Hot-Spot war Wien.

„Fine Dining“ ist am Kommen

Österreich ist bei internationalen Einzelhändlern beliebt: Nach London, Paris und Moskau belegte Wien 2016 im Europa-Ranking, was Neueintritten auf den Markt betrifft, den vierten Platz. 29 internationale Marken- um vier mehr als 2015 – eröffneten im Vorjahr hier erstmals einen Shop. 37 waren es in ganz Österreich, darunter Marken wie Monki und Weekday. Das ergibt eine Erhebung von CBRE, die am Dienstag präsentiert wurde.

„Die Zahlen zeigen: Es wird weiter expandiert und Geschäfte sind weiter ein wichtiger Teil des Shoppings“, erklärte Walter Wölfler, Retail-Experte von CBRE. Trotz Online-Handels sei es internationalen Marken wichtig, stationär Präsenz zu zeigen.

Retailer organisieren Live-Events im Geschäft

Und während Buch- oder der Elektronikhandel flächenmäßig eher schrumpfen, sieht Wölfler in der Fashion-Branche wachsende Flächen. Hier gelte es, den Kunden ein Erlebnis – etwa durch Workshops und Live-Events auf der Geschäftsfläche – zu bieten und das gesamte Sortiment vorrätig zu haben: „Ansonsten ist die Enttäuschung des Kunden vorprogrammiert.“ Die Herausforderung sei aber, dass die Flächen auch wirtschaftlich funktionieren.

Generell werde bei Retailern immer mehr Wert auf die Standort-Qualität gelegt. Am beliebtensten waren bei internationalen Marken im Vorjahr die Mariahilfer Straße mit sieben Neueintritten, gefolgt von der SCS (die zwar in Vösendorf liegt, aber zu Wien gerechnet wurde) und dem Donauzentrum mit jeweils sechs Eintritten. Bei CBRE wird erwartet, dass Neupositionierungen von veralteten Einkaufszentren häufiger werden – und im Fall des Falles auch neue Nutzungen für Zentren angedacht werden.

Mehr Gastro-Flächen

Die meisten internationalen Händler, die 2016 nach Österreich kamen, waren aus Deutschland, gefolgt von Italien und den USA. Dominant war vor allem die Bekleidungsindustrie, die 46 Prozent der Ersteintritte ausmachte. Das könnte sich künftig ändern: International wird der Bereich „Food and Beverage“ immer wichtiger. Während früher in Einkaufszentren etwa fünf Prozent der Flächen für die Gastronomie vorgesehen waren, sind es heute bereits zehn bis 15, so Wölfler. Künftig seien auch 20 bis 30 Prozent denkbar. „Neben dem klassischen Food Court mit Fast Food wird Fine Dining entstehen“, prognostiziert er.

Im internationalen Ranking hatte Hongkong 2016 mit 87 neuen Marken zum zweiten Mal in Folge die Nase vorn, dahinter liegen London und Dubai. Berlin ist mit 21 Neueintritten abgeschlagen. Wölfler erklärt das damit, dass es in Deutschland auch Hot-Spots wie Hamburg und München gibt.

Das Potenzial in Österreich ist jedenfalls noch groß: Laut CBRE sind erst 38,3 Prozent der erfassten internationalen Einzelhändler in Wien vertreten. Für 2017 werden daher weitere große Namen erwartet, darunter der Sporthändler Decathlon sowie die Restaurantkette „Jamie‘s Italian“.

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