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Ausschüttungen der BIG und Öbib Immobilien und Staatsholding steigen stark – Verzögerung bei Koralmtunnel

Nulldefizit-Jäger Hartwig Löger setzt bei seinen Budgetplänen zu einem nicht ganz unwesentlichen Anteil auf höhere Ausschüttungen staatlicher Beteiligungen. Die Einnahmen des entsprechenden Kapitels Bundesvermögen werden laut neuem Fahrplan des Finanzministers heuer um satte 274 Millionen auf 652 Millionen Euro steigen. Ein guter Teil des Zuwachses ist der Übersiedlung von Verbund und Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) vom Wirtschafts- ins Finanzministerium geschuldet.

Unter der Fuchtel Lögers kommen vor allem auf die BIG härtere Zeiten zu. Ihr gehören zahlreiche Schulen und Universitäten, für die sie Mieten kassiert. Zudem ist das Staatsunternehmen über ihre Tochter Austrian Real Estate (ARE) in den privaten Wohnbau und die Errichtung von Büro- und Gewerbeimmobilien eingestiegen, das Unternehmen baut beispielsweise gemeinsam mit der Soravia-Gruppe um rund 300 Millionen Euro das Hochhaus-Ensemble „Triiiple“ am Wiener Donaukanal.

Wachstum bei BIG

Dank der nicht von allen Seiten geschätzten Expansion ins private Immobiliengeschäft kann die BIG ein starkes Wachstum verzeichnen, der fiktive Wert der Liegenschaften wurde auf 11,3 Mrd. Euro gesteigert. Auch die Ertragslage entwickelte sich zuletzt positiv. 2016 – die Zahlen für 2017 liegen noch nicht vor – stieg der Gewinn von 402 Millionen auf 511 Millionen Euro. Da will der Bund mitnaschen: Der Eigentümer hat für heuer fast eine Verdoppelung der Dividende auf 198,7 Millionen Euro eingeplant. Aus Sicht des Unternehmens sollte sich die Ausschüttung aus dem noch nicht veröffentlichten Gewinn schultern lassen.

Ebenfalls zur Kasse gebeten wird die Staatsholding Öbib, die die Anteile an Post, Telekom, OMV und Casinos Austria verwaltet. 289 Millionen an Dividende sind budgetiert, im Jahr davor waren es 218 Millionen. Die Steigerung kommt nicht von ungefähr: Außer der Telekom Austria konnten alle teilstaatlichen Betriebe ihr Ergebnis 2017 verbessern.

In Ruhe gelassen wird vom neuen Eigentümervertreter der Stromkonzern Verbund, der heuer 50 Millionen Euro an die Staatskasse abliefern soll. Auch der Nationalbank wurde in der Vergangenheit schon deutlich mehr abverlangt, für sie wurde ein Budgetbeitrag von 107 Millionen Euro festgelegt.

Staatsholding – Verzögerungen bei Koralmbahntunnel

Bei der ÖBB wird ebenfalls ein wenig gespart, genauer gesagt bei den Infrastruktur-Ausbauplänen. Verkehrsminister Norbert Hofer hat am Freitag bekannt gegeben, dass es auch beim Bau des Koralmbahntunnels zu Verzögerungen kommen wird. Der Grund seien geologische Ursachen. „Man ist auf anderes Gestein gestoßen. Es dauert länger“, so Hofer laut APA. Der Tunnel soll nun erst im Dezember 2025 und damit um zwei Jahre später als geplant fertig und die Strecke zwischen Graz und Klagenfurt 2026 eröffnet werden.

Laut ÖBB werden durch die Verzögerungen keine Mehrkosten entstehen. Andere Projekte, wie etwa der Ausbau der Jauntalbrücke auf zwei Gleise, könnten hingegen in Verzug geraten. Kärntens Landeshauptmann Peter Kaiser (SPÖ) reagierte „überrascht“, in der Steiermark regt sich Kritik von Wirtschaftsvertretern und der SPÖ. Das Gesamtbudget für die neue Südstrecke liegt bei rund zwölf Milliarden Euro.

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Die attraktive Hansestadt bekommt ein weiteres spektakuläres Gebäude: Karstadt-Eigner René Benko lässt in der Hafencity den Elbtower errichten. Wohnungen soll es in dem neuen, komplett privat finanzierten Hochhaus aber nicht geben.

Hamburgs jüngster Stadtteil Hafencity bekommt einen weiteren spektakulären Hingucker: den Elbtower, mit 235 Metern Höhe Hamburgs erster Wolkenkratzer, mindestens 700 Millionen Euro teuer und in prominenter Lage. Nur ein Jahr nach der ersten Ankündigung für Hamburgs Hochhauspläne an den Elbbrücken hat die Stadt die Entscheidung für den Bau getroffen. Die Signa-Gruppe des österreichischen Karstadt-Eigners René Benko hat das Rennen um den Bau des Hochhauses gemacht. Der Entwurf des Berliner Büros David Chipperfield Architects, das auch für das Nobel Center in Stockholm, das Hochhaus The Bryant in New York und das Empire Riverside Hotel in Hamburg verantwortlich zeichnete, überzeugte eine Jury aus Architekten, Städtebauern und Immobilienfachleuten.

Die attraktive Hansestadt forderte eine besondere Architektur, die internationalen Maßstäben gerecht wird

Der Bauherr plant ein Gebäude mit mehr als 100 000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche. Den Schwerpunkt bilden Büros; der Turm soll auf einem dreieckigen Sockelbau mit vier bis fünf Geschossen stehen. Als weitere Nutzungen sind Entertainmentflächen, Einzelhandel sowie Gastronomie, Hotel, Boarding House, Fitness- und Wellnessbereiche, Kinderland und Coworking-Flächen vorgesehen.

Wegen der hohen Lärmbelastung am Standort plant Signa keine Wohnungen. Sozialer und kommunikativer Treffpunkt des Gebäudes werde ein tagesbelichtetes, überdachtes Atrium sein. „Als Architekten sind wir uns zunehmend bewusst, dass die Stadt abhängig von der Qualität privater Bauprojekte ist“, erklärte Architekt David Chipperfield. Baubeginn könnte 2020 oder 2021 sein. In fünf bis sechs Jahren kann das dritthöchste Hochhaus Deutschlands, über das allerdings noch die Bürgerschaft, das Hamburger Parlament, entscheiden muss, fertig sein.

Der architektonische Solitär soll eine Art markanter Schlussstein für die Hafencity werden, an der seit mehr als 20 Jahren gebaut wird. Deshalb hatte die Stadt besondere Qualitäten gefordert: eine herausragende, einzigartige Architektur, die internationalen Maßstäben gerecht wird. Der Elbtower solle nicht nur einzigartig sein, sondern auch der einzige Wolkenkratzer in Hamburg bleiben, wie Bürgermeister Olaf Scholz betonte. Das Hochhaus wird auf einem 12 000 Quadratmeter großen Grundstück am östlichen Ende der Hafencity stehen, die als gefühltes Eingangstor zu Hamburg wahrgenommen werde. Nur hier könne Hamburg in die Höhe wachsen, ohne das historische Stadtbild und die traditionelle Stadtsilhouette der Kirchtürme zu beeinträchtigen.

Die Signa-Gruppe gehört zu den größten Immobilien-AGs Europas mit einem Portfolio von 8,5 Milliarden Euro. Dazu zählen das KaDeWe in Berlin und das Hamburger Alsterhaus. „Wir haben uns für einen Investor mit einer hohen Bonität entschieden“, hob denn auch Bürgermeister Scholz hervor, damit die Stadt nicht wieder Schiffbruch mit einem Investor erleiden werde. Geschehen war dies beim Überseequartier, einem Teil der Hafencity, dessen Fertigstellung sich auch vor dem Hintergrund der Finanzkrise um Jahre verzögert hatte. Bei der öffentlichen Vorstellung der Hochhauspläne wurde auch betont, dass sich die Stadt Hamburg nicht an dem Großprojekt beteiligen werde, weder als Bauherr noch als Mieter. Kein öffentlicher Cent soll in das Projekt fließen. Die Überbetonung, dass hier ein rein privates Investment stattfindet, fußt auf den Erfahrungen mit dem Bau- und Planungschaos der steuerfinanzierten Elbphilharmonie – die Kosten für das Projekt stiegen von anfangs 77 auf letztlich knapp 800 Millionen Euro, die Bauzeit verlängerte sich um sieben Jahre, es war ein Desaster für die Politik.

Der grandiose Erfolg der Elbphilharmonie hat für Aufbruchstimmung gesorgt

Die Zeit für ein weiteres bedeutendes Projekt ist günstig, zumal die Bewerbung Hamburgs um die Olympischen Spiele gescheitert ist. Der grandiose Erfolg der Elbphilharmonie, über die vorher so lange diskutiert worden war, hat für Aufbruchstimmung in der Stadt gesorgt und Mut für ein neues Prestigeprojekt gemacht, die attraktive Hansestadt international bekannter macht und die Außenwirkung der Stadt ein wenig annähert an die Eigenwahrnehmung der Hansestädter. Und zu einer europäischen Metropole gehört nach Meinung der Stadt ein Wolkenkratzer.

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Im Vorjahr gab es in ganz Österreich nur ein einziges neues Shoppingcenter, 2018 kommt gar kein neues Center auf den Markt. Lediglich Refurbishments werden hier und dort abgeschlossen.

In Österreich werden fast keine neuen Shoppingcenter mehr errichtet – sehr zur Freude jener, die von der Politik eine nachhaltigere Raumplanung fordern. Andere sind darüber wiederum weniger erfreut: Investoren nämlich, die auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten sind, aber keine neuen Produkte mehr finden. „Gleichzeitig ist das Geld am Markt aber in den letzten Jahren nicht weniger geworden, sondern mehr“, sagt Franz Pöltl, Investmentchef bei EHL. „Es gibt Spezialfonds, die sehr dringend auf der Suche nach Produkten sind.“

Daher würde sich das Investoreninteresse auf andere Segmente verlagern: „Die Assetklasse Büro war im Vorjahr nur deshalb stark, weil es keine Einzelhandelsprodukte gibt.“ Im Retailsegment besonders heiß begehrt seien „dominierende Standorte“ in Bezirkshauptstädten mit einer Mindestgröße von 10.000 Quadratmetern. Auch kleinere Fachmarktzentren, „wie sie bei jedem Kreisverkehr stehen“, würden Abnehmer finden. Hier kämen private Investoren zum Zug, die eine gute Idee für den Standort haben.

Zwei neue Fachmarktzentren

Mit neuen Flächen schaut es auch 2018 schlecht aus, heißt es im Austria Market Outlook 2018 von CBRE: Neue Flächen würden, wenn überhaupt, als Erweiterung bestehender Einkaufszentren oder in Form von Fachmarktzentren entstehen. Für heuer ist nur die Eröffnung von zwei Fachmarktzentren, nämlich des Intro-Shoppingcenters in Siegendorf und des Braunsberger FMZ in St. Pölten, geplant. Bei den Einkaufszentren wurde schon 2017 mit der „Post am Rochus“ im dritten Bezirk in Wien nur noch ein einziges neu eröffnet, 2018 dürfte kein neues dazukommen.

Erweiterungen finden aber statt, etwa in Leoben, wo im Leoben City Shopping (LCS) 2300 Quadratmeter neu in Betrieb genommen werden. Im Sommer sollte dann auch die Erweiterung des Murpark Graz um 6500 Quadratmeter Verkaufsfläche abgeschlossen sein, kündigt man vonseiten des Betreibers SES gegenüber dem Standard an.

Spar-Tochter SES (Spar European Shoppingcenters) ist es auch, die demnächst wieder ein Neubauprojekt in Angriff nimmt: In Lienz hat die SES jüngst ein Projekt für ein innerstädtisches Einkaufszentrum übernommen, und zwar per „Kreditkauf“, nachdem der ursprüngliche Entwickler, ein Südtiroler Bauunternehmen, in die Insolvenz geschlittert war. Die Grundstückskäufe wurden im vergangenen Frühjahr abgeschlossen.

Das Projekt ist in der Messinggasse, „in direkter Anbindung an die Fußgängerzone der Innenstadt“ geplant, so die SES. Auf einer 13.000 Quadratmeter großen Liegenschaft sollen rund 10.000 Quadratmeter an verpachtbarer Fläche entstehen, für 20 Shops, außerdem 370 Parkplätze und ein Hotel. Mit dem Bau will man noch heuer beginnen, die Fertigstellung ist für 2020 geplant.

Shoppingcenter – Kein Verkauf geplant

Das Projekt hätte damit wohl genau die richtigen Eckdaten, um nach Pöltls Ansicht für Investoren sehr interessant zu sein. Eine Transaktion wird es hier aber aller Voraussicht nach nicht geben: Die SES baut üblicherweise für den eigenen Bestand. „Ein Verkauf ist nicht geplant“, heißt es aus dem Unternehmen.

In der slowenischen Hauptstadt Ljubljana ist die SES schon etwas weiter, seit Sommer 2017 wird im Stadtteil Siska am Bau eines rund 32.000 Quadratmeter großen, multifunktionalen Shoppingcenters mit 90 Shops, Restaurants und Dienstleistungsbetrieben gearbeitet. Die Fertigstellung ist für Herbst 2019 geplant. Investiert werden rund 150 Millionen Euro.

„Post am Rochus“ noch mit Potenzial

Zurück zur einzigen Neueröffnung des vergangenen Jahres, der „Post am Rochus“ in Wien. Dort waren auch bei der Eröffnung im vergangenen September noch einige Flächen frei. Gleichzeitig mit der Eröffnung übernahm CBRE das Centermanagement und arbeitet seither an einer Verbesserung der Situation. An zwei neuen Mietern fürs Obergeschoß ist man laut Wölfler „dran“.

Nicht ganz optimal ist dort anscheinend auch die Gestaltung des Eingangsportals gelungen, ließ der CBRE-Einzelhandelsexperte durchblicken. Es sei offenbar nicht ganz eindeutig als Eingang zu einem Shoppingcenter erkennbar, hätten interne Analysen ergeben. Auch diesbezüglich gibt es derzeit noch Überlegungen.

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Große Gesellschaften schielen auf Unternehmen, Conwert-Gründer Kerbler zeigt Interesse an einem Einstieg

Die Immobiliengesellschaft Conwert sorgt in der österreichischen Immobilienszene, und da vor allem in Wien, derzeit für eine Menge Gerüchte. Dem Vernehmen nach formieren sich bereits Interessenten, die das österreichische Immobilienportfolio der Gesellschaft übernehmen möchten. Dabei geht es um Vermögen von rund 850 Millionen Euro – die Gewerbeimmobilien der Conwert-Tochter Eco inbegriffen. Die allein dürften mehr als 300 Mio. Euro schwer sein und sollen verwertet werden.

Conwert wurde von Deutschlands größtem Immobilienunternehmen Vonovia übernommen, und dort hat man nie ein Hehl daraus gemacht, dass man am Österreich-Portfolio nicht rasend interessiert ist. „Wir haben Conwert wegen ihrer deutschen Immobilien gekauft, nicht wegen ihres Bestands in Österreich“, erklärte Vonovia-Chef Rolf Buch im August bei der Präsentation des Halbjahresergebnisses. Angesprochen auf den Zeitplan für einen etwaigen Verkauf der Conwert Österreich, sagt eine Sprecherin: „Derzeit prüfen wir alle strategischen Optionen“, man habe „für viele Portfolios Interessenten“ an der Hand.

Verschiebungen in der Branche

In Österreich schauten sich so gut wie alle großen österreichischen Immobiliengesellschaften die Conwert-Pakete genau an, heißt es in der Branche. In der hat es zuletzt einige Umwälzungen gegeben. Investor Ronnie Pecik etwa, konkret die ihm zuzuordnende RPR-Privatstiftung, hat im Frühling 11,35 Prozent an der S-Immo-AG übernommen. Trotz dieses kostspieligen Engagements wird ihm noch Kauflust in Österreich nachgesagt – und Interesse an Conwert-Immobilien.

Verflechtungen

Bei der Immofinanz, die 26 Prozent an der CA-Immo hält, dürfte das Interesse an der Conwert aber gering sein. Sie ist gerade dabei, ihr Russland-Geschäft abzugeben und muss dann den Merger mit der CA-Immo auf den Boden bringen. Von Wohnimmobilien hat man sich getrennt, dieses Konzept will die Gesellschaft auch nicht verwässern. Auf Wohnimmobilien, wie sie Conwert besitzt, ist die Buwog spezialisiert.

Die Verflechtungen von Immofinanz, CA-Immo und S-Immo (die auch kleine Beteiligungen an Immofinanz und CA-Immo hält) lassen manche Experten spekulieren, ob die Beteiligten daraus nicht eine Gruppe formen und der auch noch Conwert-Immos beifügen könnten – samt anschließender Verwertung.

Conwert-Gründer hat Interesse

Einer, der mit seinem Interesse jedenfalls nicht hinter dem Berg hält, ist der Gründer der Conwert, Günter Kerbler. Angesprochen auf einen etwaigen „Rückkauf“ der Conwert, die er an die Börse gebracht hatte, sagt Kerbler: „Ich habe Interesse. Ich würde Conwert Österreich weiter wachsen lassen und pflegen wollen.“Bis irgendetwas davon aber wirklich spruchreif werden kann, müssen die deutschen Conwert-Eigner noch eine Hürde nehmen. Vonovia muss nämlich erst den restlichen Streubesitz der Gesellschaft auskaufen.

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Büro- und Einzelhandelsimmobilien besonders beliebt bei internationalen Investoren, großvolumige Transaktionen nehmen zu

Der Jahresbeginn ist immer auch Zeit, das Vorjahr Revue passieren zu lassen. Und dabei wird heuer in der Immobilienbranche so manche Rekordmeldung verkündet: Das Gesamtvolumen bei Immobilieninvestitionen lag laut CBRE in Österreich im Vorjahr bei 3,75 Milliarden Euro. Besonders das vierte Quartal sei mit einem Volumen von 1,8 Milliarden Euro stark, Büroimmobilien (40 Prozent) und Einzelhandelsimmobilien (32 Prozent) besonders beliebt bei internationalen Investoren gewesen.

Unterschiedliche Zahlen

Bei EHL Immobilien war am Montag übrigens, wenige Stunden vor der CBRE-Präsentation, ebenfalls von einem Rekord-Investmentvolumen, aber von „nur“ 3,45 Milliarden Euro die Rede gewesen (der STANDARD berichtete). Woher die unterschiedlichen Zahlen kommen? „Wir hatten mehr Zeit zum Recherchieren“, sagte Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, schmunzelnd. Er betonte aber, dass bei der Erhebung des Investmentvolumens nicht auf „irgendwelche Fantasiezahlen“ zurückgegriffen wurde, die Zahlen so also stimmen würden.

Österreich beliebt bei internationalen Investoren – Zunehmend tummeln sich internationale Investoren am österreichischen Markt. So war 2015 auch das Jahr, in dem das Investmentvolumen von ausländischen Investoren jenes von österreichischen Investoren erstmals übertraf. Einer der Gründe dafür seien große internationale Deals, etwa der Verkauf des Wien-Mitte-Komplexes an ein Konsortium unter Führung von Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI), der im Dezember abgeschlossen wurde. „Das Problem ist: Es gibt nur wenige Produkte am Markt“, so Fichtinger.

Pipeline überschaubar

Das betonte auch Walter Wölfler, Head of Retail Österreich und CEE: Das Investoreninteresse sei so groß, dass Retail-Objekte, die auf den Markt kommen, sofort verkauft würden. „Normalerweise würde man zwei Jahre abwarten, um zu sehen wie es läuft“, so Wölfler. Das Angebot dürfte aber noch knapper werden: 109.000 Quadratmeter an neuen Retailflächen wurden 2015 fertiggestellt, die Pipeline für die kommenden Jahre sei weitaus überschaubarer und werde hauptsächlich in Erweiterungen und weniger in neuen Objekten bestehen, so Wölfler. Anders ist die Situation in den CEE-Märkten: In Polen entstehen 2015 und 2016 beispielsweise mehr als 600.000 Quadratmeter an neuen Flächen.

Mehr Büroflächen

Wenig Neues gibt es indes vom Wiener Büromarkt zu berichten: 196.000 Quadratmeter Bürofläche wurden im Vorjahr fertiggestellt – der Großteil dieser Flächen war aber bereits vorverwertet. Noch bescheidener fällt der Ausblick für heuer aus: nur 30.000 Quadratmeter neue Büroflächen erwartet Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE Österreich: „Ich glaube aber nicht, dass das ein langfristiger Trend ist.“ Denn schon für 2017 und 2018 werden mehr als 600.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen erwartet, etwa rund um den neuen Wiener Hauptbahnhof und im Viertel Zwei. Das werde sich auch positiv auf die Vermietungsleistung auswirken: „Angebot schafft Nachfrage“, so Zekely.

Auch das Investmentvolumen in der CEE-Region (ohne Russland) ist laut CBRE übrigens rekordverdächtig. 9,5 Milliarden Euro wurden hier investiert – um 19 Prozent mehr als 2014. Für 2016 wird damit gerechnet, dass das Investmentvolumen in Österreich ähnlich sein wird wie 2015. Einige Deals seien bereits in Verhandlung.

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