Immobilienmarkt

Die Preise auf dem Investmentmarkt sind hoch wie nie, die Renditen am Tiefstand. 2018 könnte es ähnlich weitergehen.

2017 war für den österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt ein Rekordjahr. Sowohl das Investmentvolumen, das rund 4,5 Milliarden Euro erreicht hat, als auch die Anzahl der großvolumigen Investments über 100 Millionen Euro überstiegen die bisherigen Höchstwerte deutlich. „2017 konnte das mit Abstand höchste Investmentvolumen in Österreich seit Beginn der Aufzeichnungen erreicht werden. Die Renditen erzielten ein ,All-time Low‘, die Preise ein ,All-time High‘“, sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer Central & Eastern Europe von CBRE Österreich.

Wiener Parkett, ganz international. Diese Zahlen 2018 wieder zu erreichen, wird nicht einfach sein, „es ist aber auch nicht unmöglich“, meint Ridder. Denn die Nachfrage ist weiterhin enorm hoch, und zahlreiche Eigentümer könnten die gute Preislage nützen wollen und Immobilien verkaufen.
„Der Investmentmarkt Österreich ist nach wie vor befeuert durch das anhaltende nationale und internationale Investoreninteresse“, sagt Martin Sabelko, Geschäftsführer Warburg-HIH Invest Real Estate Austria GmbH, dazu. Wobei deutlich zu erkennen ist, dass auch aus Ländern wie Südkorea und den arabischen Emiraten zunehmend Nachfrage nach Gewerbeimmobilien besteht. Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter und Managing Partner bei EHL Investment Consulting, ist überzeugt, „dass wir verstärkt Käufergruppen aus allen fünf Kontinenten am Wiener Parkett sehen.“

Interesse der Nachbarn am Investmentmarkt

Die größten Objekte haben sich aber die deutschen Fonds gesichert, deren Zusammenarbeit mit heimischen Partnern schon seit Jahren besteht. Die Allianz Real Estate erwarb zum Beispiel das Bürogebäude The Icon Vienna, während die deutsche Deka das höchste Bürogebäude Österreichs, den DC Tower, übernahm. Auch das zweithöchste Gebäude gehört mittlerweile den deutschen Nachbarn. Art-Invest Real Estate hat mit seinem ersten Investment in Österreich den Millennium Tower für einen Spezialfonds der Rheinischen Versorgungskassen gekauft.
„Die Herausforderung für 2018 liegt darin, die anhaltend hohe Nachfrage nach österreichischen Gewerbeimmobilien mit dem gewünschten Angebot zu versorgen“, sagt Georg Fichtinger, Investmentexperte bei CBRE Österreich. „Langfristig denkende Investoren sehen sich zunehmend auch abseits der Premium-Objekte um, solang die Lage der Immobilie nachhaltig vernünftig ist.“ Immer mehr steigen aber auch immer früher in die Projekte ein, um sich diese einerseits zu sichern, aber andererseits auch, um bessere Konditionen zu bekommen, da sie mehr Risiko tragen. „2017 war das Jahr der ,Forward Deals‘ – mehr als 1,5 Milliarden Euro wurden in Objekte investiert, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch in Bau und nicht voll vermietet waren“, erklärt Pöltl.

Auch Bieterverfahren setzen sich immer stärker durch, da so eine transparente und nachvollziehbare Kaufabwicklung gewährleistet werden kann. Aktuelles Beispiel: die beiden Standorte der Bank Austria UniCredit in der Lasallestraße 1 und 5. Da die Bank ihre Standorte im Austria Campus bündelt, werden die beiden Häuser derzeit von der Örag in einem Bieterverfahren verwertet.

Anstieg beim Wohnen. Fast als neuen Bereich kann man im vergangenen Jahr die Assetklasse Wohnen werten, die einen Anstieg beim Investmentvolumen verzeichnete.
In diesem Segment sind vor allem Sonderformen von Wohnimmobilien wie beispielsweise Studentenapartments und Micro-Living-Konzepte bei Investoren begehrt. In dieser alternativen Assetklasse wurde in den ersten drei Quartalen 2017 ein Investitionsvolumen von annähernd 250 Millionen Euro umgesetzt. Ausschlaggebend dafür waren allerdings nicht nur die heimischen Käufer, wie Pöltl feststellt: „2017 haben erstmals deutsche Investoren signifikante Summen in österreichische Wohnimmobilien und Vorsorgewohnungsprojekte investiert. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend – sowohl direkt als auch indirekt über Fonds und Asset Manager – im heurigen Jahr 2018 fortsetzen wird.“

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Ausschüttungen der BIG und Öbib Immobilien und Staatsholding steigen stark – Verzögerung bei Koralmtunnel

Nulldefizit-Jäger Hartwig Löger setzt bei seinen Budgetplänen zu einem nicht ganz unwesentlichen Anteil auf höhere Ausschüttungen staatlicher Beteiligungen. Die Einnahmen des entsprechenden Kapitels Bundesvermögen werden laut neuem Fahrplan des Finanzministers heuer um satte 274 Millionen auf 652 Millionen Euro steigen. Ein guter Teil des Zuwachses ist der Übersiedlung von Verbund und Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) vom Wirtschafts- ins Finanzministerium geschuldet.

Unter der Fuchtel Lögers kommen vor allem auf die BIG härtere Zeiten zu. Ihr gehören zahlreiche Schulen und Universitäten, für die sie Mieten kassiert. Zudem ist das Staatsunternehmen über ihre Tochter Austrian Real Estate (ARE) in den privaten Wohnbau und die Errichtung von Büro- und Gewerbeimmobilien eingestiegen, das Unternehmen baut beispielsweise gemeinsam mit der Soravia-Gruppe um rund 300 Millionen Euro das Hochhaus-Ensemble „Triiiple“ am Wiener Donaukanal.

Wachstum bei BIG

Dank der nicht von allen Seiten geschätzten Expansion ins private Immobiliengeschäft kann die BIG ein starkes Wachstum verzeichnen, der fiktive Wert der Liegenschaften wurde auf 11,3 Mrd. Euro gesteigert. Auch die Ertragslage entwickelte sich zuletzt positiv. 2016 – die Zahlen für 2017 liegen noch nicht vor – stieg der Gewinn von 402 Millionen auf 511 Millionen Euro. Da will der Bund mitnaschen: Der Eigentümer hat für heuer fast eine Verdoppelung der Dividende auf 198,7 Millionen Euro eingeplant. Aus Sicht des Unternehmens sollte sich die Ausschüttung aus dem noch nicht veröffentlichten Gewinn schultern lassen.

Ebenfalls zur Kasse gebeten wird die Staatsholding Öbib, die die Anteile an Post, Telekom, OMV und Casinos Austria verwaltet. 289 Millionen an Dividende sind budgetiert, im Jahr davor waren es 218 Millionen. Die Steigerung kommt nicht von ungefähr: Außer der Telekom Austria konnten alle teilstaatlichen Betriebe ihr Ergebnis 2017 verbessern.

In Ruhe gelassen wird vom neuen Eigentümervertreter der Stromkonzern Verbund, der heuer 50 Millionen Euro an die Staatskasse abliefern soll. Auch der Nationalbank wurde in der Vergangenheit schon deutlich mehr abverlangt, für sie wurde ein Budgetbeitrag von 107 Millionen Euro festgelegt.

Staatsholding – Verzögerungen bei Koralmbahntunnel

Bei der ÖBB wird ebenfalls ein wenig gespart, genauer gesagt bei den Infrastruktur-Ausbauplänen. Verkehrsminister Norbert Hofer hat am Freitag bekannt gegeben, dass es auch beim Bau des Koralmbahntunnels zu Verzögerungen kommen wird. Der Grund seien geologische Ursachen. „Man ist auf anderes Gestein gestoßen. Es dauert länger“, so Hofer laut APA. Der Tunnel soll nun erst im Dezember 2025 und damit um zwei Jahre später als geplant fertig und die Strecke zwischen Graz und Klagenfurt 2026 eröffnet werden.

Laut ÖBB werden durch die Verzögerungen keine Mehrkosten entstehen. Andere Projekte, wie etwa der Ausbau der Jauntalbrücke auf zwei Gleise, könnten hingegen in Verzug geraten. Kärntens Landeshauptmann Peter Kaiser (SPÖ) reagierte „überrascht“, in der Steiermark regt sich Kritik von Wirtschaftsvertretern und der SPÖ. Das Gesamtbudget für die neue Südstrecke liegt bei rund zwölf Milliarden Euro.

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Die attraktive Hansestadt bekommt ein weiteres spektakuläres Gebäude: Karstadt-Eigner René Benko lässt in der Hafencity den Elbtower errichten. Wohnungen soll es in dem neuen, komplett privat finanzierten Hochhaus aber nicht geben.

Hamburgs jüngster Stadtteil Hafencity bekommt einen weiteren spektakulären Hingucker: den Elbtower, mit 235 Metern Höhe Hamburgs erster Wolkenkratzer, mindestens 700 Millionen Euro teuer und in prominenter Lage. Nur ein Jahr nach der ersten Ankündigung für Hamburgs Hochhauspläne an den Elbbrücken hat die Stadt die Entscheidung für den Bau getroffen. Die Signa-Gruppe des österreichischen Karstadt-Eigners René Benko hat das Rennen um den Bau des Hochhauses gemacht. Der Entwurf des Berliner Büros David Chipperfield Architects, das auch für das Nobel Center in Stockholm, das Hochhaus The Bryant in New York und das Empire Riverside Hotel in Hamburg verantwortlich zeichnete, überzeugte eine Jury aus Architekten, Städtebauern und Immobilienfachleuten.

Die attraktive Hansestadt forderte eine besondere Architektur, die internationalen Maßstäben gerecht wird

Der Bauherr plant ein Gebäude mit mehr als 100 000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche. Den Schwerpunkt bilden Büros; der Turm soll auf einem dreieckigen Sockelbau mit vier bis fünf Geschossen stehen. Als weitere Nutzungen sind Entertainmentflächen, Einzelhandel sowie Gastronomie, Hotel, Boarding House, Fitness- und Wellnessbereiche, Kinderland und Coworking-Flächen vorgesehen.

Wegen der hohen Lärmbelastung am Standort plant Signa keine Wohnungen. Sozialer und kommunikativer Treffpunkt des Gebäudes werde ein tagesbelichtetes, überdachtes Atrium sein. „Als Architekten sind wir uns zunehmend bewusst, dass die Stadt abhängig von der Qualität privater Bauprojekte ist“, erklärte Architekt David Chipperfield. Baubeginn könnte 2020 oder 2021 sein. In fünf bis sechs Jahren kann das dritthöchste Hochhaus Deutschlands, über das allerdings noch die Bürgerschaft, das Hamburger Parlament, entscheiden muss, fertig sein.

Der architektonische Solitär soll eine Art markanter Schlussstein für die Hafencity werden, an der seit mehr als 20 Jahren gebaut wird. Deshalb hatte die Stadt besondere Qualitäten gefordert: eine herausragende, einzigartige Architektur, die internationalen Maßstäben gerecht wird. Der Elbtower solle nicht nur einzigartig sein, sondern auch der einzige Wolkenkratzer in Hamburg bleiben, wie Bürgermeister Olaf Scholz betonte. Das Hochhaus wird auf einem 12 000 Quadratmeter großen Grundstück am östlichen Ende der Hafencity stehen, die als gefühltes Eingangstor zu Hamburg wahrgenommen werde. Nur hier könne Hamburg in die Höhe wachsen, ohne das historische Stadtbild und die traditionelle Stadtsilhouette der Kirchtürme zu beeinträchtigen.

Die Signa-Gruppe gehört zu den größten Immobilien-AGs Europas mit einem Portfolio von 8,5 Milliarden Euro. Dazu zählen das KaDeWe in Berlin und das Hamburger Alsterhaus. „Wir haben uns für einen Investor mit einer hohen Bonität entschieden“, hob denn auch Bürgermeister Scholz hervor, damit die Stadt nicht wieder Schiffbruch mit einem Investor erleiden werde. Geschehen war dies beim Überseequartier, einem Teil der Hafencity, dessen Fertigstellung sich auch vor dem Hintergrund der Finanzkrise um Jahre verzögert hatte. Bei der öffentlichen Vorstellung der Hochhauspläne wurde auch betont, dass sich die Stadt Hamburg nicht an dem Großprojekt beteiligen werde, weder als Bauherr noch als Mieter. Kein öffentlicher Cent soll in das Projekt fließen. Die Überbetonung, dass hier ein rein privates Investment stattfindet, fußt auf den Erfahrungen mit dem Bau- und Planungschaos der steuerfinanzierten Elbphilharmonie – die Kosten für das Projekt stiegen von anfangs 77 auf letztlich knapp 800 Millionen Euro, die Bauzeit verlängerte sich um sieben Jahre, es war ein Desaster für die Politik.

Der grandiose Erfolg der Elbphilharmonie hat für Aufbruchstimmung gesorgt

Die Zeit für ein weiteres bedeutendes Projekt ist günstig, zumal die Bewerbung Hamburgs um die Olympischen Spiele gescheitert ist. Der grandiose Erfolg der Elbphilharmonie, über die vorher so lange diskutiert worden war, hat für Aufbruchstimmung in der Stadt gesorgt und Mut für ein neues Prestigeprojekt gemacht, die attraktive Hansestadt international bekannter macht und die Außenwirkung der Stadt ein wenig annähert an die Eigenwahrnehmung der Hansestädter. Und zu einer europäischen Metropole gehört nach Meinung der Stadt ein Wolkenkratzer.

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Im Vorjahr gab es in ganz Österreich nur ein einziges neues Shoppingcenter, 2018 kommt gar kein neues Center auf den Markt. Lediglich Refurbishments werden hier und dort abgeschlossen.

In Österreich werden fast keine neuen Shoppingcenter mehr errichtet – sehr zur Freude jener, die von der Politik eine nachhaltigere Raumplanung fordern. Andere sind darüber wiederum weniger erfreut: Investoren nämlich, die auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten sind, aber keine neuen Produkte mehr finden. „Gleichzeitig ist das Geld am Markt aber in den letzten Jahren nicht weniger geworden, sondern mehr“, sagt Franz Pöltl, Investmentchef bei EHL. „Es gibt Spezialfonds, die sehr dringend auf der Suche nach Produkten sind.“

Daher würde sich das Investoreninteresse auf andere Segmente verlagern: „Die Assetklasse Büro war im Vorjahr nur deshalb stark, weil es keine Einzelhandelsprodukte gibt.“ Im Retailsegment besonders heiß begehrt seien „dominierende Standorte“ in Bezirkshauptstädten mit einer Mindestgröße von 10.000 Quadratmetern. Auch kleinere Fachmarktzentren, „wie sie bei jedem Kreisverkehr stehen“, würden Abnehmer finden. Hier kämen private Investoren zum Zug, die eine gute Idee für den Standort haben.

Zwei neue Fachmarktzentren

Mit neuen Flächen schaut es auch 2018 schlecht aus, heißt es im Austria Market Outlook 2018 von CBRE: Neue Flächen würden, wenn überhaupt, als Erweiterung bestehender Einkaufszentren oder in Form von Fachmarktzentren entstehen. Für heuer ist nur die Eröffnung von zwei Fachmarktzentren, nämlich des Intro-Shoppingcenters in Siegendorf und des Braunsberger FMZ in St. Pölten, geplant. Bei den Einkaufszentren wurde schon 2017 mit der „Post am Rochus“ im dritten Bezirk in Wien nur noch ein einziges neu eröffnet, 2018 dürfte kein neues dazukommen.

Erweiterungen finden aber statt, etwa in Leoben, wo im Leoben City Shopping (LCS) 2300 Quadratmeter neu in Betrieb genommen werden. Im Sommer sollte dann auch die Erweiterung des Murpark Graz um 6500 Quadratmeter Verkaufsfläche abgeschlossen sein, kündigt man vonseiten des Betreibers SES gegenüber dem Standard an.

Spar-Tochter SES (Spar European Shoppingcenters) ist es auch, die demnächst wieder ein Neubauprojekt in Angriff nimmt: In Lienz hat die SES jüngst ein Projekt für ein innerstädtisches Einkaufszentrum übernommen, und zwar per „Kreditkauf“, nachdem der ursprüngliche Entwickler, ein Südtiroler Bauunternehmen, in die Insolvenz geschlittert war. Die Grundstückskäufe wurden im vergangenen Frühjahr abgeschlossen.

Das Projekt ist in der Messinggasse, „in direkter Anbindung an die Fußgängerzone der Innenstadt“ geplant, so die SES. Auf einer 13.000 Quadratmeter großen Liegenschaft sollen rund 10.000 Quadratmeter an verpachtbarer Fläche entstehen, für 20 Shops, außerdem 370 Parkplätze und ein Hotel. Mit dem Bau will man noch heuer beginnen, die Fertigstellung ist für 2020 geplant.

Shoppingcenter – Kein Verkauf geplant

Das Projekt hätte damit wohl genau die richtigen Eckdaten, um nach Pöltls Ansicht für Investoren sehr interessant zu sein. Eine Transaktion wird es hier aber aller Voraussicht nach nicht geben: Die SES baut üblicherweise für den eigenen Bestand. „Ein Verkauf ist nicht geplant“, heißt es aus dem Unternehmen.

In der slowenischen Hauptstadt Ljubljana ist die SES schon etwas weiter, seit Sommer 2017 wird im Stadtteil Siska am Bau eines rund 32.000 Quadratmeter großen, multifunktionalen Shoppingcenters mit 90 Shops, Restaurants und Dienstleistungsbetrieben gearbeitet. Die Fertigstellung ist für Herbst 2019 geplant. Investiert werden rund 150 Millionen Euro.

„Post am Rochus“ noch mit Potenzial

Zurück zur einzigen Neueröffnung des vergangenen Jahres, der „Post am Rochus“ in Wien. Dort waren auch bei der Eröffnung im vergangenen September noch einige Flächen frei. Gleichzeitig mit der Eröffnung übernahm CBRE das Centermanagement und arbeitet seither an einer Verbesserung der Situation. An zwei neuen Mietern fürs Obergeschoß ist man laut Wölfler „dran“.

Nicht ganz optimal ist dort anscheinend auch die Gestaltung des Eingangsportals gelungen, ließ der CBRE-Einzelhandelsexperte durchblicken. Es sei offenbar nicht ganz eindeutig als Eingang zu einem Shoppingcenter erkennbar, hätten interne Analysen ergeben. Auch diesbezüglich gibt es derzeit noch Überlegungen.

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