Immobilienmarkt

Große Gesellschaften schielen auf Unternehmen, Conwert-Gründer Kerbler zeigt Interesse an einem Einstieg

Die Immobiliengesellschaft Conwert sorgt in der österreichischen Immobilienszene, und da vor allem in Wien, derzeit für eine Menge Gerüchte. Dem Vernehmen nach formieren sich bereits Interessenten, die das österreichische Immobilienportfolio der Gesellschaft übernehmen möchten. Dabei geht es um Vermögen von rund 850 Millionen Euro – die Gewerbeimmobilien der Conwert-Tochter Eco inbegriffen. Die allein dürften mehr als 300 Mio. Euro schwer sein und sollen verwertet werden.

Conwert wurde von Deutschlands größtem Immobilienunternehmen Vonovia übernommen, und dort hat man nie ein Hehl daraus gemacht, dass man am Österreich-Portfolio nicht rasend interessiert ist. „Wir haben Conwert wegen ihrer deutschen Immobilien gekauft, nicht wegen ihres Bestands in Österreich“, erklärte Vonovia-Chef Rolf Buch im August bei der Präsentation des Halbjahresergebnisses. Angesprochen auf den Zeitplan für einen etwaigen Verkauf der Conwert Österreich, sagt eine Sprecherin: „Derzeit prüfen wir alle strategischen Optionen“, man habe „für viele Portfolios Interessenten“ an der Hand.

Verschiebungen in der Branche

In Österreich schauten sich so gut wie alle großen österreichischen Immobiliengesellschaften die Conwert-Pakete genau an, heißt es in der Branche. In der hat es zuletzt einige Umwälzungen gegeben. Investor Ronnie Pecik etwa, konkret die ihm zuzuordnende RPR-Privatstiftung, hat im Frühling 11,35 Prozent an der S-Immo-AG übernommen. Trotz dieses kostspieligen Engagements wird ihm noch Kauflust in Österreich nachgesagt – und Interesse an Conwert-Immobilien.

Verflechtungen

Bei der Immofinanz, die 26 Prozent an der CA-Immo hält, dürfte das Interesse an der Conwert aber gering sein. Sie ist gerade dabei, ihr Russland-Geschäft abzugeben und muss dann den Merger mit der CA-Immo auf den Boden bringen. Von Wohnimmobilien hat man sich getrennt, dieses Konzept will die Gesellschaft auch nicht verwässern. Auf Wohnimmobilien, wie sie Conwert besitzt, ist die Buwog spezialisiert.

Die Verflechtungen von Immofinanz, CA-Immo und S-Immo (die auch kleine Beteiligungen an Immofinanz und CA-Immo hält) lassen manche Experten spekulieren, ob die Beteiligten daraus nicht eine Gruppe formen und der auch noch Conwert-Immos beifügen könnten – samt anschließender Verwertung.

Conwert-Gründer hat Interesse

Einer, der mit seinem Interesse jedenfalls nicht hinter dem Berg hält, ist der Gründer der Conwert, Günter Kerbler. Angesprochen auf einen etwaigen „Rückkauf“ der Conwert, die er an die Börse gebracht hatte, sagt Kerbler: „Ich habe Interesse. Ich würde Conwert Österreich weiter wachsen lassen und pflegen wollen.“Bis irgendetwas davon aber wirklich spruchreif werden kann, müssen die deutschen Conwert-Eigner noch eine Hürde nehmen. Vonovia muss nämlich erst den restlichen Streubesitz der Gesellschaft auskaufen.

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Büro- und Einzelhandelsimmobilien besonders beliebt bei internationalen Investoren, großvolumige Transaktionen nehmen zu

Der Jahresbeginn ist immer auch Zeit, das Vorjahr Revue passieren zu lassen. Und dabei wird heuer in der Immobilienbranche so manche Rekordmeldung verkündet: Das Gesamtvolumen bei Immobilieninvestitionen lag laut CBRE in Österreich im Vorjahr bei 3,75 Milliarden Euro. Besonders das vierte Quartal sei mit einem Volumen von 1,8 Milliarden Euro stark, Büroimmobilien (40 Prozent) und Einzelhandelsimmobilien (32 Prozent) besonders beliebt bei internationalen Investoren gewesen.

Unterschiedliche Zahlen

Bei EHL Immobilien war am Montag übrigens, wenige Stunden vor der CBRE-Präsentation, ebenfalls von einem Rekord-Investmentvolumen, aber von „nur“ 3,45 Milliarden Euro die Rede gewesen (der STANDARD berichtete). Woher die unterschiedlichen Zahlen kommen? „Wir hatten mehr Zeit zum Recherchieren“, sagte Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, schmunzelnd. Er betonte aber, dass bei der Erhebung des Investmentvolumens nicht auf „irgendwelche Fantasiezahlen“ zurückgegriffen wurde, die Zahlen so also stimmen würden.

Österreich beliebt bei internationalen Investoren – Zunehmend tummeln sich internationale Investoren am österreichischen Markt. So war 2015 auch das Jahr, in dem das Investmentvolumen von ausländischen Investoren jenes von österreichischen Investoren erstmals übertraf. Einer der Gründe dafür seien große internationale Deals, etwa der Verkauf des Wien-Mitte-Komplexes an ein Konsortium unter Führung von Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI), der im Dezember abgeschlossen wurde. „Das Problem ist: Es gibt nur wenige Produkte am Markt“, so Fichtinger.

Pipeline überschaubar

Das betonte auch Walter Wölfler, Head of Retail Österreich und CEE: Das Investoreninteresse sei so groß, dass Retail-Objekte, die auf den Markt kommen, sofort verkauft würden. „Normalerweise würde man zwei Jahre abwarten, um zu sehen wie es läuft“, so Wölfler. Das Angebot dürfte aber noch knapper werden: 109.000 Quadratmeter an neuen Retailflächen wurden 2015 fertiggestellt, die Pipeline für die kommenden Jahre sei weitaus überschaubarer und werde hauptsächlich in Erweiterungen und weniger in neuen Objekten bestehen, so Wölfler. Anders ist die Situation in den CEE-Märkten: In Polen entstehen 2015 und 2016 beispielsweise mehr als 600.000 Quadratmeter an neuen Flächen.

Mehr Büroflächen

Wenig Neues gibt es indes vom Wiener Büromarkt zu berichten: 196.000 Quadratmeter Bürofläche wurden im Vorjahr fertiggestellt – der Großteil dieser Flächen war aber bereits vorverwertet. Noch bescheidener fällt der Ausblick für heuer aus: nur 30.000 Quadratmeter neue Büroflächen erwartet Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE Österreich: „Ich glaube aber nicht, dass das ein langfristiger Trend ist.“ Denn schon für 2017 und 2018 werden mehr als 600.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen erwartet, etwa rund um den neuen Wiener Hauptbahnhof und im Viertel Zwei. Das werde sich auch positiv auf die Vermietungsleistung auswirken: „Angebot schafft Nachfrage“, so Zekely.

Auch das Investmentvolumen in der CEE-Region (ohne Russland) ist laut CBRE übrigens rekordverdächtig. 9,5 Milliarden Euro wurden hier investiert – um 19 Prozent mehr als 2014. Für 2016 wird damit gerechnet, dass das Investmentvolumen in Österreich ähnlich sein wird wie 2015. Einige Deals seien bereits in Verhandlung.

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Große Gesellschaften schielen auf Unternehmen, Conwert-Gründer Kerbler zeigt Interesse an einem Einstieg

Die Immobiliengesellschaft Conwert sorgt in der österreichischen Immobilienszene, und da vor allem in Wien, derzeit für eine Menge Gerüchte. Dem Vernehmen nach formieren sich bereits Interessenten, die das österreichische Immobilienportfolio der Gesellschaft übernehmen möchten. Dabei geht es um Vermögen von rund 850 Millionen Euro – die Gewerbeimmobilien der Conwert-Tochter Eco inbegriffen. Die allein dürften mehr als 300 Mio. Euro schwer sein und sollen verwertet werden.

Conwert wurde von Deutschlands größtem Immobilienunternehmen Vonovia übernommen, und dort hat man nie ein Hehl daraus gemacht, dass man am Österreich-Portfolio nicht rasend interessiert ist. „Wir haben Conwert wegen ihrer deutschen Immobilien gekauft, nicht wegen ihres Bestands in Österreich“, erklärte Vonovia-Chef Rolf Buch im August bei der Präsentation des Halbjahresergebnisses. Angesprochen auf den Zeitplan für einen etwaigen Verkauf der Conwert Österreich, sagt eine Sprecherin: „Derzeit prüfen wir alle strategischen Optionen“, man habe „für viele Portfolios Interessenten“ an der Hand.

Verschiebungen in der Branche

In Österreich schauten sich so gut wie alle großen österreichischen Immobiliengesellschaften die Conwert-Pakete genau an, heißt es in der Branche. In der hat es zuletzt einige Umwälzungen gegeben. Investor Ronnie Pecik etwa, konkret die ihm zuzuordnende RPR-Privatstiftung, hat im Frühling 11,35 Prozent an der S-Immo-AG übernommen. Trotz dieses kostspieligen Engagements wird ihm noch Kauflust in Österreich nachgesagt – und Interesse an Conwert-Immobilien.

Verflechtungen

Bei der Immofinanz, die 26 Prozent an der CA-Immo hält, dürfte das Interesse an der Conwert aber gering sein. Sie ist gerade dabei, ihr Russland-Geschäft abzugeben und muss dann den Merger mit der CA-Immo auf den Boden bringen. Von Wohnimmobilien hat man sich getrennt, dieses Konzept will die Gesellschaft auch nicht verwässern. Auf Wohnimmobilien, wie sie Conwert besitzt, ist die Buwog spezialisiert.

Die Verflechtungen von Immofinanz, CA-Immo und S-Immo (die auch kleine Beteiligungen an Immofinanz und CA-Immo hält) lassen manche Experten spekulieren, ob die Beteiligten daraus nicht eine Gruppe formen und der auch noch Conwert-Immos beifügen könnten – samt anschließender Verwertung.

Conwert-Gründer hat Interesse

Einer, der mit seinem Interesse jedenfalls nicht hinter dem Berg hält, ist der Gründer der Conwert, Günter Kerbler. Angesprochen auf einen etwaigen „Rückkauf“ der Conwert, die er an die Börse gebracht hatte, sagt Kerbler: „Ich habe Interesse. Ich würde Conwert Österreich weiter wachsen lassen und pflegen wollen.“ Bis irgendetwas davon aber wirklich spruchreif werden kann, müssen die deutschen Conwert-Eigner noch eine Hürde nehmen. Vonovia muss nämlich erst den restlichen Streubesitz der Gesellschaft auskaufen.

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40.000 Hektar Leerstand – Der Flächenverbrauch und die Zersiedelung haben in Österreich ein enormes Ausmaß angenommen. Derzeit werden, wie berichtet, jährlich 0,5 Prozent der Agrarfläche beziehungsweise 20 Hektar pro Tag verbaut.

Ein wesentlicher Schlüssel, um die Bodenversiegelung zu reduzieren, ist die Revitalisierung brach liegender Flächen. Laut Umweltbundesamt stehen in Österreich Industriehallen, Gewerbeimmobilien und Häuser im Ausmaß von mindestens 40.000 Hektar leer. Das entspricht der Fläche Wiens.

Es brauche wirtschaftliche Anreizsysteme, um diese Flächen wieder zu nutzen, sagt Kurt Weinberger, der aus Oberösterreich stammende Generaldirektor der Österreichischen Hagelversicherung. Das Unternehmen setzt sich seit einigen Jahren federführend für den Bodenschutz ein.

Sanierungen schaffen Jobs

Bei den Brachflächen anzusetzen, wäre „ein Beispiel, wie sich Ökologie und Ökonomie perfekt ergänzen können“, sagt Weinberger: „Sanierung schafft Arbeitsplätze und schützt gleichzeitig Ressourcen.“

Dass sich ein Großteil der brach liegenden Flächen in Privatbesitz befindet und die Immobilienpreise generell stark gestiegen sind, macht die Sache natürlich nicht einfacher.

Von außen sei das vorhandene Potenzial an nutzbaren Brachen schwer abschätzbar, sagt VP-Agrarlandesrat Max Hiegelsberger: „Unsere Gemeinden kennen geeignete Standorte und können als Informationsdrehscheibe wirken.“ Zuletzt hat FP-Wohnbau- und Baureferent Manfred Haimbuchner die Sanierungs-Verordnung novelliert. Die Förderungen wurden verbessert. Auch damit sollen Ortskerne belebt und die Bodenversiegelung eingedämmt werden.

„Täglich fallen rund drei Hektar ehemals genutzte Gewerbe- und Industrieflächen brach“, sagt Landwirtschaftskammer-Präsident Franz Reisecker: „Diese könnten teilweise für Siedlungszwecke und Betriebsniederlassungen genutzt werden.“ Auf einem Hektar hätten rund zehn freistehende Einfamilienhäuser oder 100 bis 250 Geschoßwohnungen Platz.

Höher und tiefer bauen – 40.000 Hektar Leerstand

Die Hagelversicherung hat am Dienstag in Linz weitere Vorschläge präsentiert, um den Bodenverbrauch zu reduzieren:

• Einrichtung einer österreichweiten Leerstandsdatenbank
• Bauland-Widmungen auf der grünen Wiese sollen nur noch dann genehmigt werden, wenn die jeweilige Gemeinde nachweisen kann, dass es kein Potenzial mehr im Ortskern gibt
• Besonders wertvolle landwirtschaftliche Agrarflächen sollen als „Vorrangflächen“ unter Schutz gestellt werden
• Gebäude sollen vermehrt in die Höhe beziehungsweise in die Tiefe gebaut werden
• Mehr öffentlicher Verkehr
• Die Kommunalsteuer soll eine Landessteuer werden. Das ist wohl eine der umstrittensten Forderungen

Vier statt drei Geschoße zu bauen, das sieht Manfred Hochhauser, Chef der Wohnbaugenossenschaft Welser Heimstätte, als „wichtigen Beitrag, den Gemeinden liefern könnten“. Der Bodenverbrauch würde reduziert, die Kosten für Bewohner würden sinken. Hochhauser schlägt auch vor, die Raumordnungs-Kompetenz den Städten und Gemeinden zu entziehen und einer übergeordneten Behörde zuzuteilen – ähnlich wie in Deutschland.

Zahlen und Fakten

83.880 Quadratkilometer: Die gesamte Grundfläche Österreichs beträgt etwa 83.880 Quadratkilometer. 31.370 Quadratkilometer (rund 37 Prozent) stehen derzeit als „Dauersiedlungsraum“ zur Verfügung. Das sind die für Landwirtschaft, Siedlung und Verkehrsanlagen verfügbaren Flächen. Davon sind 4448 Quadratkilometer Bau- und Verkehrsflächen, der Rest sind Agrarflächen.

20 Hektar: In den vergangenen zehn Jahren wurden in Österreich durchschnittlich 20 Hektar pro Tag verbaut. Das entspricht 30 Fußballfeldern. Zuletzt hat sich dieser Wert schon verringert. Im Vorjahr waren es 16 Hektar pro Tag. Der Masterplan Ländlicher Raum des Agrarministeriums sieht aber eine weitere Reduktion des Flächenverbrauchs um 90 Prozent vor. Momentan sind es etwa 40.000 Hektar Leerstand.

1,8 Quadratmeter: Österreich ist dichter verbaut als viele andere Länder, so die Hagelversicherung. Die Supermarkt-Fläche beträgt 1,8 Quadratmeter pro Einwohner. In Bayern ist es ein Quadratmeter. Beim Straßennetz sind es 15 Meter pro Einwohner in Österreich und acht Meter in Deutschland.

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