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Preisanstieg – Was haben riskante Aktienmärkte und solide österreichische Immobilienpreise gemeinsam? Sie steigen ähnlich stark.

Welche Städte zu den Spitzenreitern beim Preisanstieg zählen und bei welchen Immobilien die Preissteigerung an höchsten sind. Wie stark die Kosten für selbstgenutzte Immos angezogen haben und was Experten nun raten.

Die jährliche Preissteigerung bei österreichischen Immobilien 2016 steht großen Börsenindizes wie Dax oder S&P um nichts nach. Stiegen die Preise, gemessen am österreichischen Häuserpreisindex (HPI), doch alleine im Vorjahr im Vergleich zu 2015 um 8,5 Prozent.

Gebrauchte Immobilien: 9,4 Prozent Preisanstieg

Nach den langen Jahren der Preissteigerung eine erstaunliche Entwicklung. Laut Berechnungen von Statistik Austria war der Preisanstieg im Vorjahr sogar deutlich höher als in den Jahren davor (2015: +4,9%, 2014: +3,5%). Der Kauf von bestehendem Wohnraum wurde mit einem Plus von 9,4% deutlich teurer als jener des neu gebauten Wohnraums (+3,8%). Davon nahmen die Preise bestehender Häuser um 7,4%, jene bestehender Wohnungen um 10,4% im Jahresvergleich zu. Grundlage der Erhebung sind die von Privathaushalten getätigten Käufe von neuen und bestehenden Häusern und Wohnungen. Es werden die tatsächlichen Transaktionspreise erfasst, auf Quadratmeterpreise umgerechnet und quartalsweise ausgewertet.
Der Teilindex „Kauf von neuem Wohnraum“, der die Preisentwicklung von neuen Wohnungen und Fertighäusern abbildet, stieg im Jahr 2016 im Vergleich zu 2015 um 3,8% (Indexstand 136,24).
In sechs Jahren ein Plus von rund 140 Prozent
Der Häuserpreisindex 2010 (HPI) stieg seither um 141,32. Das vierte Quartal 2016 wies einen Indexstand von 142,38 auf.

Regionaler Vergleich: Wien und Salzburg als Spitzenreiter

Seit Beginn der HPI-Indexreihe im Jahr 2010 stiegen die Preise im ländlichen Raum weniger stark als im Österreichdurchschnitt (+41,3%). In ländlichen Gebieten war die Teuerung der Häuser im Bundesland Salzburg (ohne die Stadt Salzburg) (+35,3%) am höchsten, gefolgt von Kärnten (+32,9%). Den geringsten Preisanstieg der Häuser wies das westliche Niederösterreich (+25,0%) auf.

In den sechs größten städtischen Regionen reihten sich die Teuerungsraten der Wohnungen seit 2010 wie folgt: Wien lag an erster Stelle (+71,8%), gefolgt von Salzburg (+58,2%), Bregenz und Innsbruck (+50,6%), Graz (+41,6%) und Linz (+36,1%). Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich Häuser im Burgenland am stärksten (+13,8%), während sich im Bundesland Salzburg sogar eine Preissenkung im Vergleich zu 2015 (-3,2%) zeigte. Bei den Wohnungen in städtischen Regionen wies Graz mit 14,0% die stärkste Teuerung auf, gefolgt von Bregenz und Innsbruck (12,1%), Wien (10,9%) und der Stadt Salzburg (8,2%).

International bei den Spitzenreitern

Im europäischen Vergleich lag der österreichische Häuserpreisindex im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2016 (das vierte Quartal wird international erst im April 2017 veröffentlicht) mit einer Preissteigerung von 9,1% im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres deutlich über der durchschnittlichen HPI-Teuerungsrate des Euroraums (+3,2%) und der Europäischen Union (+4,1%).

Kosten für selbstgenutzte Immos stieg in sechs Jahren um 18 Prozent

Der Preisindex für selbstgenutzten Wohnraum stellt eine Erweiterung zum Häuserpreisindex dar. Dieser enthält neben der Beschaffung von neuem und bestehendem Wohnraum auch Ausgaben, die mit der Anschaffung und dem Eigentum von Wohnraum anfallen, z. B. Gebühren des Erwerbs, Versicherungen und Kosten für Reparaturen und Renovierungen. Dieser Index enthält nur den neu zum Sektor Haushalte hinzugekommenen Wohnraum (also keine Transaktionen von Haushalt zu Haushalt). Er stieg im Jahr 2016 um 1,8% (2015: +2,1%, 2014: +2,7%) und wies auf Basis 2010 einen Indexstand von 117,84 auf.

Expertentipp: Immobilien noch rasch vor dem Ende des Hypes verkaufen

Doch wie trend.at bereits berichtete, soll sich der Goldrausch am heimischen Immobilienmarkt dem Ende zuneigen. Für 2017 erwarten die Experten von Raiffeisen Immobilien eine Stabilisierung der Verkaufspreise auf hohem Niveau. Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte jedoch nicht mehr länger zuwarten, sondern sich von der Liegenschaften trennen. „Denn die Preise setzen zur „sanften Landung“ an“, ist Peter Weinberger, Chef von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland überzeugt.

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Es äußerst ratsam sich als Investor und Projektentwickler bereits in der Planungsphase einen Facility Management-Dienstleister zu angeln.

Der Verkaufswert der Immobilie steigert sich stark dank professionellem Facility Management, jedoch schreckt es viele anfangs ab, da die Kosten ebenfalls deutlich erhöht sind, jedoch ist es sehr rentabel.

Effizienzpotentiale voll auskosten

Die ideale Ausgangssituation für professionelles Facility Management sind die Anforderungen die vom Eigentümer an ihre Immobilie gestellt werden: Sie müssen ein optimales Arbeitsumfeld bieten und günstig zu unterhalten sein.
Anpassungen zu einem späteren Zeitpunkt sind teuer und aufwendig. Wenn die Immobilie samt Gebäudetechnik erst einmal steht, ist der Einfluss auf die Kosten gering – also vorher erledigen!

Bei Neubauten sieht das ganze wieder anders aus. Wenn von Beginn an in der Planungsphase der Immobilienzyklus berücksichtigt wird, sind große Effizienzpotentiale inbegriffen. „Baubegleitendes Facility Management“ nennt sich diese Methodik und ist eine Strategie zur Vermeidung von Planungsfehlern.

Die drei großen Vorteile

1. Durch niedrigere Betriebs- und Umnutzungskosten steigert das baubegleitende FM den Wert der Immobilie. Dies hat höhere Mieteinnahmen und Verkaufserlöse zur Folge.
2. In bereits unter zehn Jahren gleichen sich die erhöhten Kosten in der Planungsphase aus.
3. Facility Manager haben ein breit gefächertes Einsatzgebiet. Sie unterstützen den Bauherren als Moderator und vertreten seine Anliegen gegenüber dem Architekten und Bauunternehmen. Außerdem optimieren sie das Projektmanagement und Controlling.

Wie bereits erwähnt relativiert sich der erhöhte Aufwand binnen weniger Jahre und steigert die Attraktivität des Objekts, unabhängig von der Nutzungsart. Selbst bei einer Immobilie welche direkt nach der Errichtung für den Verkauf vorgesehen ist lohnt sich diese Methode, da die Attraktivität sich durch niedrige Bewirtschaftungskosten erhöht.

Hohe Ersparnisse von bis zu 20% sind möglich

Dank baubegleitendem Facility Management lassen sich 10 bis 20% der Gesamtkosten sparen (über den Immobilienzyklus). In diese Angabe ist der erhöhte Kostenaufwand in der Planungsphase bereits integriert. Also ohne den Mehraufwand einzurechnen sind die Ersparnisse in der Bewirtschaftung noch um einiges höher.

Diese Effizienzsteigerung ist für den Endnutzer nicht „sichtbar“, sprich sie kommt nicht durch längere Reinigungsintervalle oder ähnliches zum Vorschein. Die Erfahrungen in der Bewirtschaftung sind jedoch leichter in Zahlen zu fassen: Gebäude können besser optimiert werden im Bezug auf die Nutzungsgewohnheiten. Vorraussetzungen für eine (Teil-)Automatisierung sind ebenfalls gegeben.

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